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Ausgabe: Winter 2018 / 2019
Möbliertes Wohnen liegt
im Trend
Die Vermietung möblierter Wohnungen hat Vorteile für Mieter und Vermieter.
Die Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen wird immer be-
liebter, zum Beispiel, um den Umzug für alte und neue Mieter zu vereinfachen
oder weil das Angebot dem Trend zum temporären Wohnen folgt. Vermieter
sollten sich aber genau erkundigen, welchen Aufschlag sie für die Möblierung
berechnen, wenn sie steuerliche Vorteile erzielen wollen. In einem Fall vor
dem Bundesfinanzhof (BFH, Az. IX R 14/17) hatten Eltern ihrem Sohn eine
teilmöblierte Wohnung vermietet. Darin befanden sich eine neue Einbau-
küche, eine Waschmaschine und ein Trockner. In ihrer Steuererklärung mach-
ten sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend. Sie unterließen es,
für die vermieteten Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert anzu-
geben, berücksichtigten die überlassenen Gegenstände jedoch nach dem
Punktesystem des Mietspiegels. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten-
überschüsse nicht in voller Höhe an, weil es von einer verbilligten Vermietung
der Wohnung ausging. Laut BFH ist bei der Überlassung von Möbeln immer
auch ein Möblierungszuschlag anzusetzen.
Tipps für die erste eigene
Wohnung
Studentenwohnungen sind Mangelware. Wer mit
Glück eine Wohnung gefunden hat, sieht sich neu-
en Pflichten gegenüber. Es geht um das Anbringen
von Lampen und Dübeln, das Entfernen von alten
Tapeten und darum, dass es kein Recht auf eine
Party pro Monat und kein Recht auf Lärm gibt.
Aber auch Stromsparen oder die Anschaffung einer
Waschmaschine erfordern Wissen. Die Stiftung
Warentest hat deshalb das Buch „Meine erste eige-
ne Wohnung“ heraus gebracht. Es hat 224 Seiten,
kostet 16,90 Euro und kann unter
www.test.de/wohnung bestellt werden.
Anspruch auf saubere Fenster?
Fensterputzen gehört nicht zu den Instandhal-
tungs- oder Instandsetzungspflichten des Vermie-
ters. Mieter haben daher keinen Anspruch auf eine
Fensterreinigung durch den Vermieter. Der Mieter
einer Loftwohnung hatte von seinem Vermieter ge-
fordert, die großen, teilweise nicht zu öffnenden
Fensteraußenflächen müssten vierteljährlich ge-
reinigt werden, da diese witterungsbedingt schnell
verschmutzten. Der Bundesgerichtshof (BGH, Az.
VIII ZR 188/16) entschied, dass der Vermieter auch
dann nicht dazu verpflichtet ist, wenn die Reini-
gung der Fenster sehr schwierig sei. Der Mieter kön-
ne professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Der
Vermieter muss die Wohnung mangelfrei erhalten,
aber nicht im gereinigten Zustand.
Umfassende WEG-Reform gefordert
Ein Gutachten von Prof. Dr. Martin Häublein im Auftrag des DDIV – Dachver-
band Deutscher Immobilienverwalter – legt eine umfassende Änderung des
Wohnungseigentumsrechts nahe. Es geht um Entbürokratisierung, mehr
Rechtssicherheit und eine Entlastung der Gerichtsbarkeit. Seit der Reform von
2007 haben sich viele neue Entwicklungen ergeben, die das notwendig ma-
chen. Dazu gehören Digitalisierung, E-Mobilität, altersgerechter Umbau und
der klimaneutrale Gebäudezustand. Zu komplexe Abstimmungsverfahren
oder zu geringe Instandsetzungsrücklagen führen in der Praxis dazu, dass
Wohnungseigentümergemeinschaften viele dringend notwendige Maßnah-
men nicht umsetzen können. Auch die Flut an Gerichtsverfahren zum Miet-
und Wohnungseigentumsrecht, die mittlerweile nahezu ein Fünftel aller zivil-
rechtlichen Verfahren bundesweit ausmachen, sei ein Grund für Reformen, die
die Grundlage für ein gutes Miteinander von Wohnungseigentümergemein-
schaften und Mieterinnen und Mietern legen können.
Private Immobilieneigentümer
entlasten den engen Mietmarkt
Der Großteil des deutschen Wohnungsmarktes ist
nicht durch massive Mieterhöhungen, „Herausmo-
dernisierungen“ oder ähnliche Auswüchse geprägt,
wie es manche Berichte glauben machen wollen.
Private Kleinvermieter unterscheiden sich in ihrem
Verhalten deutlich von den als Aktiengesellschaf-
ten geführten Großanbietern. In den durchschnitt-
lich acht Jahre dauernden Mietverhältnissen erhö-
hen private Vermieter nur selten die Miete. Im
Schnitt liegt sie deutlich unter der ortsüblichen
Vergleichsmiete. Das geht aus der aktuellen Ver-
mieterbefragung von Haus & Grund Deutschland
hervor. Der Verbandspräsident appelliert an die
Bundesregierung, die privaten Eigentümer nicht als
Ursache der schwierigen Wohnungsmarktlage zu
diskreditieren, sondern als wesentlichen Teil der
Lösung mit ins Boot zu holen. Schließlich bieten sie
über 60 Prozent aller Mietwohnungen an.
Richtig antworten beim Immobilienverkauf
Im Verkaufsgespräch geht es am Ende nicht mehr um die wichtigsten Kauf-
kriterien, sondern oft nur noch um Kleinigkeiten. Aber an dieser Stelle ist Vor-
sicht geboten, denn die falsche Antwort kann das Geschäft sofort oder später
gefährden. Wird ein Verkäufer beispielsweise gefragt, ob es im Haus aktuell
Risse gäbe, ist dieser nicht verpflichtet mitzuteilen, dass es vor über 25 Jahren
Risse gab. In dem konkreten Fall vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG
Düsseldorf, 12.03.2018, I-9 U 38/17) waren durch ein Erdbeben Risse entstan-
den. Das Gericht gestand dem Verkäufer zu, dass das Erdbeben ein einmaliges
Ereignis war. Hätte der Käufer jedoch gefragt, ob früher einmal Schäden exis-
tierten, hätte der Verkäufer die Risse erwähnen müssen.