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Ausgabe: Herbst 2018
Übergabeprotokoll: Gut für Mieter und Vermieter
Das Übergabeprotokoll für die Mietwohnung ist zwar nicht gesetzlich vor-
geschrieben, aber sinnvoll, denn es beugt Konflikten über den Zustand der
Wohnung vor. Der beste Zeitpunkt zum Anfertigen eines Übergabeprotokolls
ist der Ein- oder der Auszug, wenn alle Möbel aus der Wohnung geräumt und
anfallende Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind. Der Zustand der Woh-
nung kann anlässlich einer gemeinsamen Begehung protokolliert werden.
Mieter und Vermieter können aber auch ein eigenes Protokoll in Anwesenheit
eines neutralen Zeugen anfertigen. Wichtig ist es, Zählerstände, Anzahl der
Schlüssel sowie Mängel zu notieren und ggf. mit Fotos zu dokumentieren.
Energiewende im Gebäude
bestand kommt nicht voran
Sanierungen lohnen sich nicht nur unter dem Gesichtspunkt der Energieeinsparung,
sondern bieten den Bewohnern auch eine höhere Lebensqualität.
Aus dem dena-Gebäudereport 2018 geht hervor, dass der Energieverbrauch
von Gebäuden zwischen 2010 und 2016 stagnierte. Der positive Abwärtstrend
der Jahre 2002 bis 2010, in denen der Verbrauch um 20 Prozent zurückging,
scheint vorbei zu sein. Dabei soll der Gebäudebestand in Deutschland bis 2050
nahezu klimaneutral sein, damit die international vereinbarten Klimaziele
erreicht werden können. Eine gezielte Förderung ist notwendig, denn Immo-
bilieneigentümer investieren nur, wenn es sich lohnt. Wegen der niedrigen
Energiepreise der vergangenen Jahre, stellten sich Sanierungen oft als nicht so
dringend dar. Doch die Preise für Strom und Erdöl steigen jetzt wieder.
Energetische Sanierungsmaßnahmen sind in Wohnungseigentümergemein-
schaften deutlich zurück gegangen, berichtet auch der Dachverband Deut-
scher Immobilienverwalter. Als Gründe werden die ausgelastete Bauwirtschaft,
die Zurückhaltung vieler Wohnungseigentümer und die Unwägbarkeiten im
Mietrecht, beispielsweise bei der Modernisierungsumlage, genannt.
Anpassung der Indexmiete nur
schriftlich
Die Neufestsetzung des Mietzinses aufgrund einer
Indexänderung ist nur schriftlich möglich, weil sie
eine wesentliche Vertragsänderung darstellt. Sie
unterliegt dem gesetzlichen Schriftformerfordernis,
wenn der Vertrag für länger als ein Jahr geschlossen
wird. Das Schriftformerfordernis muss nicht beach-
tet werden, wenn die Änderung der Miete aufgrund
einer automatischen Anpassung erfolgt oder das
Recht eingeräumt wurde, die Miete durch eine ein-
seitige Willenserklärung zu verändern.
Das Schriftformerfordernis soll sicherstellen, dass
ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Ge-
setzes in einen auf mehr als ein Jahr geschlossenen
Mietvertrag eintritt, dessen Bedingungen aus
dem schriftlichen Vertrag erkennen kann (BGH,
11.04.2018, XII ZR 43/17).
Datenschutz-Grundverordnung
gilt auch für private Vermieter
Seit dem 25. Mai 2018 ist die Datenschutz-Grund-
verordnung in Kraft. Spätestens seit diesem Tag war
eine emsige Betriebsamkeit in Unternehmen, Orga-
nisationen und Vereinen zu beobachten. Einige
Datenschutzbeauftragte in Betrieben waren dabei
übereifrig, andere eher gelassen. Die Gefahr für
Betroffene geht allerdings weniger von Behörden
aus, die bei Verstößen rechtliche Maßnahmen ein-
leiten und ihren Spielraum für Geldbußen von bis
zu 20 Millionen Euro ausnutzen können, sondern
von spezialisierten Anwälten oder Vereinen, die
kleinste Verstöße abmahnen, hohe Gebühren for-
dern und Verdruss bereiten. Private Vermieter
sollten sich unbedingt dagegen wappnen.
Warum der Verwalter zustimmen muss
In der Teilungserklärung vieler Wohnungseigentumsanlagen ist vorgesehen,
dass der Verwalter der Veräußerung einer Wohneinheit zustimmen muss. Er
soll dadurch Kenntnisse über die Zusammensetzung der Gemeinschaft erlan-
gen. Die Zustimmung dient dem Schutz der anderen Eigentümer, wird streng
gehandhabt und gilt auch für den Fall, dass alle Wohneinheiten einem einzi-
gen neuen Eigentümer gehören. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn
in der Teilungserklärung die Erstveräußerung der Wohnungseinheiten nach
der Teilung des Grundstückes davon ausgenommen wurde, denn das Vorhan-
densein der Verfügungsbeschränkung soll jederzeit problemlos erkennbar sein.
Das wäre jedoch bei einer erneuten Veräußerung nicht möglich. Im konkreten
Fall hatte ein Einzelner sämtliche Wohnungseinheiten vom teilenden Eigen-
tümer erworben und ohne Zustimmung des Verwalters weiter veräußert. Weil
die Zustimmungserklärung fehlte, konnte der Eigentumswechsel im Grund-
buch nicht vollzogen werden (KG Berlin, 03.05.2018, 1 W 370/17).
Mieter müssen gemeinsam
kündigen
Zwei Geschäftsleute aus Berlin hatten gemeinsam
einen gewerblichen Mietvertrag über ein Restaurant
und einen Kiosk abgeschlossen und vereinbart, dass
eine Partei allein für beide Parteien kündigen kann.
Es kam zum Streit. Das Kammergericht Berlin er-
klärte diese Regelung für unwirksam. Sind mehrere
Personen Mieter eines Objekts, sind sie gemeinsam
durch den Mietvertrag verpflichtet und berechtigt
und können auch nur gemeinsam kündigen. Das
Kammergericht stellte klar, dass auch die Mieter
voreinander geschützt werden müssen. Die Gefahr,
dass Erklärungen zulasten und gegen den Willen
des Vertretenen abgegeben werden könnten, sei zu
groß (KG Berlin, 15.01.2018, 8 U 169/16).