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Ausgabe: Winter 2017/2018
Zweite Miete gesunken
WEG-Recht: Wer einmal zustimmt, ist gebunden
Die Gemeinschaftsordung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann die
Vorgabe enthalten, dass die Miteigentümer dem Verkauf einer Wohnung zu-
stimmen müssen. Der Verwalter holt dann im Wege des Umlaufbeschlusses die
Zustimmung ein. Nach erfolgtem Verkauf muss die Zustimmung für das
Grundbuchamt beglaubigt werden. Ein Eigentümer hatte in einem konkreten
Fall (LG Karlsruhe, 07.07.2017, Az. 7 S 74/16) seine Zustimmung zuerst ver-
bindlich erteilt, verweigerte dann aber deren Beglaubigung für das Grundbuch-
amt. Dagegen wehrte sich der Wohnungsverkäufer. Das Gericht entschied, dass
eine Zustimmung generell nur wegen plausibler Gründe verweigert werden
kann. Verweigert oder verzögert ein Eigentümer pflichtwidrig seine notarielle
Zustimmung, wird er dem Veräußerer gegenüber schadensersatzpflichtig.
Gewerbemietrecht: Kauf bricht nicht Miete
Der gesetzliche Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ bedeutet, dass Immobili-
enerwerber automatisch in die Rechte und Pflichten eines bestehenden Miet-
vertrages eintreten. Das gilt auf jeden Fall, wenn Veräußerer, Eigentümer und
Vermieter identisch sind. In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen
Fall (BGH, 12.07.2017, Az. XII ZR 26/16) waren Eigentümer und Vermieter
jedoch zwei verschiedene Gesellschaften. Der Erwerber kündigte dem Mieter
den Vertrag, obwohl dieser zuvor eine Option zur Verlängerung des Mietver-
hältnisses ausgeübt hatte. Das Gericht erklärte die vorzeitige Kündigung für
unwirksam. Der BGH präzisiert: Mieter sollen davor geschützt werden, bei einer
Veräußerung des Grundstücks ihren Besitz an den Mieträumen zu verlieren.
Häufige Zählerwechsel unnötig
Das deutsche Mess- und Eichgesetz hat Tradition
und ist streng. Es schreibt vor, dass Kaltwasserzäh-
ler nach sechs und Warmwasserzähler nach fünf
Jahren getauscht werden müssen. Durch ein Stich-
probenverfahren kann die Eichfrist um drei Jahre
verlängert werden. Die ausgebauten Zähler werden
entsorgt. Das ist unverhältnismäßig, hat eine Stu-
die des Hamburg Instituts ergeben: Die Gutachter
haben ermittelt, dass die gängigen Wasserzähler
auch nach zwanzig Betriebsjahren noch sehr
genaue Messergebnisse innerhalb der zulässigen
Fehlergrenzen erzielen. Die Kosten für den Zähler-
wechsel stehen in keinem Verhältnis zu den Aus-
gaben für eventuelle minimale Fehlmessungen.
Ende der Renovierungspflicht?
Vermieter sind in den vergangenen Jahren vermehrt dazu übergegangen, die
Wohnung dem neuen Mieter auf eigene Kosten vollständig renoviert zu übergeben.
Schönheitsreparaturen müssten schon längst kein Streitthema mehr sein,
denn der Bundesgerichtshof hat dazu richtungsweisende Urteile gefällt. Da-
nach gehören Schönheitsreparaturen grundsätzlich zur Instandhaltungs-
pflicht des Vermieters. Der hat in engen Grenzen die Möglichkeit, diese auf
den Mieter abzuwälzen. Die Vertragsklauseln in älteren Mietverträgen dazu
sind inzwischen jedoch überwiegend unwirksam. Vor allem starre, fest vorge-
gebene Fristen für die Intervalle, in denen der Mieter renovieren muss, haben
vor Gericht keinen Bestand. Nach einem aktuellen Urteil des Landgerichtes
Berlin (LG Berlin, 09.03.2017, Az. 67 S 7/17) ist auch die Klausel „Die Kosten
der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ unwirksam, wenn nicht klar gere-
gelt ist, wie der finanzielle Ausgleich aussieht. Im aktuellen Fall lehnte das
Gericht die Forderung der Vermieterin auf Schadensersatz wegen unterlassener
Schönheitsreparaturen ab und erklärte die Formularklausel für unwirksam.
Vermieter sind gut beraten, auf Schönheitsreparaturen durch Mieter vollstän-
dig zu verzichten und die Kosten bei der Höhe der Miete zu berücksichtigen –
immer unter Beachtung einer möglicherweise gültigen Mietpreisbremse.
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung er-
rechnete in seinem Wärmemonitor, dass die deut-
schen Privathaushalte im Jahr 2016 sechs Prozent
weniger für Heizkosten ausgegeben haben als im
Vorjahr. Die Berechnungen basieren auf Heizener-
gieabrechnungen von Mehrfamilienhäusern und
erfolgten klima- und witterungsbereinigt. Die Er-
sparnisse bei der Raumwärme kommen aber erst-
mals nicht durch einen geringeren Verbrauch zu-
stande. Tatsächlich war der Heizenergiebedarf trotz
der bisherigen Sanierungsmaßnahmen um zwei
Prozent gestiegen. Die spürbare Entlastung kam
zustande, weil die Preise für Heizöl und Gas im
Schnitt um acht Prozent zurückgingen.
Deutschland steht bei der E-Mobilität noch fast am
Anfang. Die Niederlande und Norwegen haben
schon vor Jahren die Weichen gestellt. Auch hier-
zulande sollen steuerliche Anreize, Kaufprämien
und eine öffentliche Ladeinfrastruktur die Elektro-
mobilität fördern. Dem Durchbruch stehen jedoch
handfeste praktische Gründe im Weg: Es gibt keine
vernünftige private Ladeinfrastruktur. Die Strom-
netze zahlreicher Mehrfamilienhäuser sind auf
Ladevorgänge nicht ausgelegt und müssten umge-
baut werden. Auch rechtlich besteht Handlungs-
bedarf: In Wohnungseigentümergemeinschaften
kann derzeit die Beschlussfassung für die Installa-
tion von Ladeeinrichtungen von einzelnen Eigen-
tümern torpediert werden.
E-Mobilität scheitert an privater
Ladeinfrastruktur