Ausgabe: Winter 2017/2018
Knappes Bauland treibt Kosten im Wohnungsbau
Als einzig wirksames Mittel gegen steigende Mieten und Immobilienpreise gilt
der Neubau. Doch wer bauen will, braucht Bauland, und das ist knapp und
teuer. Zwischen 2011 und 2016 sind die durchschnittlichen Preise für Bauland
zur Eigenheimbebauung deutschlandweit um 27 Prozent von 129 Euro auf
164 Euro pro Quadratmeter gestiegen. In den Großstädten verteuerte sich der
Quadratmeter Bauland um 33 Prozent − von gut 250 Euro im Jahr 2011 auf
knapp 350 Euro im Jahr 2016. Dieser Umstand verteuert nicht nur Wohnim-
mobilien deutlich, sondern bremst auch den bezahlbaren Mietwohnungsbau.
Der Grundstücksanteil an den Erstellungskosten für den Neubau lag in der
Vergangenheit bei rund 15 bis 20 Prozent. Investoren gehen heute je nach Lage
von über 40 Prozent aus.
Immobilienmarkt stabil
Allen Unkenrufen zum Trotz: Die Marktspezialis-
ten – allen voran das Forschungsinstitut empirica –
testieren Deutschland einen stabilen Immobilien-
markt und verneinen derzeit die Gefahr einer
Immobilienblase. Allerdings gibt es weiterhin Hin-
weise auf Preisübertreibungen, die fallende Preise
nach sich ziehen können – besonders in München.
Mieter und Eigentümer in Deutschland sind bereit, einen immer höheren Anteil ihres
monatlichen Einkommens für das Wohnen auszugeben.
Seit rund sieben Jahren steigen die Mieten und Immobilienpreise. Die alte
Faustregel, nach der die Wohnkostenbelastung 30 Prozent des zur Verfügung
stehenden Haushaltseinkommens nicht übersteigen soll, gilt in einigen Metro-
polen nicht mehr. Diese Grenze ist bei rund 5,6 Millionen Haushalten über-
schritten, gut eine Million Haushalte müssen sogar mehr als die Hälfte ihres
Einkommens für die Miete ausgeben. In Hamburg werden bis zu 37 Prozent
des Einkommens für das Wohnen aufgewendet, in München bis zu 42 Prozent.
Die Ursache für diese Entwicklung ist der hohe Zuzug in die Städte, wo neben
einer hohen Lebensqualität, renommierte Hochschulen und attraktive Arbeit-
geber zu finden sind. Bezahlbare Wohnungen sind in Großstädten knapp. Die
Quadratmeterpreise von Bestands- und Neubauwohnungen sind innerhalb der
letzten zehn Jahre durchschnittlich um knapp 70 Prozent und die Mieten im
bundesweiten Durchschnitt um 30 Prozent gestiegen.
Mietpreisbremse unwirksam und
verfassungswidrig
Die Hoffnung, dass die Mietpreisbremse doch noch
Wirkung entfaltet, hat sich nicht bestätigt. Die Bun-
desländer Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Hol-
stein haben sie bereits ausgesetzt. Zudem hat das
Landgericht Berlin (Az.: 67 O 149/17) jetzt auch
noch überraschend mitgeteilt, dass es die Mietpreis-
bremse nach Artikel 3 des Grundgesetzes für verfas-
sungswidrig hält. Nach Ansicht der Richter verstößt
das Gesetz gleich mehrfach gegen den Gleichheits-
grundsatz und beschneidet die Vertragsfreiheit zwi-
schen Mieter und Vermieter.
Wohnen gewinnt immer
höheren Stellenwert
Wohneigentum immer teurer
Der Trend zu höheren Kaufpreisen ist seit 2010
ungebrochen. Der Grund ist nach wie vor die
Wohnraumknappheit. Die hohe Preisdynamik bei
Eigentumswohnungen hält an. Kleinere und mitt-
lere Städte holen jetzt auf. Anders als im Vorjahr
hat die Preisdynamik bei Bestandswohnungen in
den Metropolen jedoch nachgelassen.
Immobilienpreisentwicklung
Preisentwicklung Eigentumswohnungen
Quelle: IVD Deutschland
2015/2016
2016/2017
Städte nach Einwohnerzahl in Tausend / ETW, Bestand, mittlerer Wert
< 30
30 bis 50
50 bis 100
100 bis 250
250 bis 500
> 500
Deutschland
4,42%
5,44%
6,55%
6,86%
5,51%
6,58%
6,97%
7,15%
8,62%
8,70%
9,71%
7,75%
6,03%
6,56%
ETW Bestand
ETW Neubau
Eigenheime
Reihenhäuser
Baugrund EFH
6,03%
6,56%
5,59%
5,96%
4,28%
5,44%
4,64%
5,96%
4,95%
6,11%
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