Persch Consult NEWS - Sommer 2019

NEUTRAL NACHTEILIG NACHTEILIG NACHTEILIG NACHTEILIG NEUTRAL NEUTRAL NEUTRAL NEUTRAL NEUTRAL NEUTRAL Seite 2 Ausgabe: Sommer 2019 Die (neue) Normalität im Einzelhandel, leerstehender Verbrauchermarkt hat einen (Rest-)Mietvertrag mit kurzer Restlaufzeit < 24 Monate Beim Bewertungsobjekt handelt es sich um ein 5.210 m² großes Grundstück in einer Innenstadtrandlage, die geprägt ist von mar- ginal frequentierten öffentlichen Einrichtungen (Polizei, Feuer- wehr, Bauhof) in XYZ, Landkreis XYZ. Das Grundstück ist bebaut mit einer Verbrauchermarktimmobilie (Ex-XYZ, Bj. 2005) mit zu- gehörigem Getränkefachmarkt und insgesamt 2.056 m² Nutzflä- che (davon ca. 1.643 m² Verkaufsfläche inkl. rd. 500 m² Getränke- markt) und 89 ebenerdigen Außenstellplätzen. Die Verbraucher- marktimmobilie befindet sich baulich in einemdurchschnittlichen Zustand und wird aktuell nicht betrieben, sondern steht leer. Zwei aktuelle Mietverträge laufen noch bis zum 31.05.2020. Die Ableitung des Marktwertes erfolgt vom Ertragswert. Der Be- leihungswert wird aufgrund eines sich ergebenen Bodenwertan- teils von über 100 %, der nachstehend zusammengefassten Ge- samteinschätzung und vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Betrachtung vom Liquidationswert abgeleitet. Zusammenfassung der Gesamteinschätzung: Kriterium Bewertung Wert Einschätzung Bevölkerungsentwicklung sinkend / stabil / steigend stabil Kaufkraft sinkend / stabil / steigend stabil Wettbewerbssituation hoch / durchschnittlich / niedrig hoch Wettbewerbsentwicklung hoch / durchschnittlich / niedrig durchschnittlich Verkaufsfläche in m² < 2.000 / 2.000 – 3.500 / > 3.500 1.643 Flächenproduktivität EUR/m² * < 3.000 / 3.000 - 4.000 / > 4.000 3.645 (geschätzt) Mietanteil vom Netto-Umsatz * < 3,5 % / 3,5 - 4,5 % / > 4,5 % 4,00 % (geschätzt) Mietvertragslaufzeit Hauptmieter < 5 Jahre / 5 - 10 Jahre / > 10 Jahre 1,2 Jahre Objektzustand mäßig / durchschnittlich / gut durchschnittlich Instandhaltungsstau vorhanden / nicht vorhanden nicht vorhanden Vermarktbarkeit schwer / normal / gut / sehr gut schwer Anzahl Stellplätze nicht zeitgemäß  / zeitgemäß zeitgemäß * Tatsächliche Umsatzangaben lagen nicht vor. Es handelt sich hilfsweise um abgeleitete individualisierte und regionalisierte Flächenproduktivitäts- und Umsatzangaben. Gesamteinschätzung: Durchschnittliches Objekt mit unterdurchschnittlicher Vertragslaufzeit und nachteiliger Konkurrenzsituation am Ende des eigentlichen Nutzungszyklus. Kommentar zu markantem Leerstand Die Neuplatzierungen der Lebensmittelmärkte (übliche Verdächtige, hier bezeichnet mit A, B, C und D) am nordöstlichen Gewerbe- gebiet „An der ABC Straße“ haben zu großflächigen Leerständen geführt. Die Ursachen für die anwachsenden Leerstandszahlen im Innenstadtbereich sind unterschiedlich. Im Wesentlichen sind diese auf mangelnde Betriebsnachfolgen zurückzuführen, im Weiteren auch auf das regionale Wettbewerbsgefüge, das den Einzugsbereich der ehemaligen Kreisstadt und damit auch die regionale Einzel- handelsnachfrage schrumpfen lässt. Flächen Die Flächenangaben basieren auf dem vorliegenden Grundriss und den vom Sachverständigen selbst gewonnenen Erkenntnissen vor Ort. Die Flächengrößen wurden anhand der aus der Flurkarte herausgemessenen Bruttogrundfläche plausibilisiert. Bruttogrundfläche 2.212 m² Nutzfläche 2.056 m² Verkaufsfläche (VK-Fläche) 1.643 m² VK-Fläche Lebensmittel 1.078 m² VK-Fläche Getränke 501 m² VK-Fläche Metzgerei/Bäcker 64 m² Die angesetzte Nutzfläche entspricht rd. 92 % der angesetzten BGF. Die so entstandenen Flächenangaben sind in sich schlüssig und liefern ein vertretbares Ergebnis im Rahmen dieser Wertermittlung. Vermietungssituation Zum Wertermittlungsstichtag war das Bewertungsobjekt vollständig vermietet, ist jedoch aktuell leerstehend und wird seit Anfang 2018 nicht betrieben. Im Rahmen der Bewertung wurden zwei Mietverträge über Nutz- flächen in dem Bewertungsobjekt vorgelegt. Beide Mietverträge wurden vor Fertigstellung des Gebäudes über eine Laufzeit von 15 Jahren mit dreimaliger Option von jeweils 5 Jahren fest abge- schlossen. Die imMietvertrag vereinbarten Netto-Anfangsmieten ohne gesetzliche Umsatzsteuer und ohne Nebenkosten betragen 13.500 EUR pro Monat für die Lebensmitteleinzelhandelsflächen (inkl. Nebenflächen der Metzgerei/Bäcker) und 5.000 EUR pro VORTEILHAFT NEUTRAL NACHTEILIG Mieter Mietende Option Mindest-NF Real-NF Miete p.M. Miete p.M. in m² in m² indexiert XYZ AG 31.05.2020 3 x 5 Jahre 1.350 1.514 13.500 EUR 14.445 EUR (Lebensmittelmarkt) (8,91 EUR/m²) (9,54 EUR/m²) XYZ AG 31.05.2020 3 x 5 Jahre 500 542 5.000 EUR 5.350 EUR (Getränkemarkt) (9,22 EUR/m²) (9,87 EUR/m²) Gesamt 1.850 2.056 18.500 EUR 19.795 EUR (9,00 EUR/m²) (9,63 EUR/m²) NEUTRAL