Persch Consult NEWS - Sommer 2019

Seite 3 Ausgabe: Sommer 2019 Monat für die Flächen des Getränkemarktes. Die Mieten sind auf Basis des Verbraucherpreisindex wertgesichert. Die Wertsiche- rung greift ab dem zweiten Mietjahr bzw. nach Änderung des Indexstandes zum Zeitpunkt der letzten Mietzinsanpassung um mehr als 10 % nach oben oder unten, frühestens jedoch 3 Jahre nach der letzten Mietanpassung. Die vereinbarte Miete ändert sich prozentual um 70 % dieses Wertes. Der Mieter trägt die Heiz- kosten, Stromkosten, Kosten der Be- und Entwässerung, Kosten der Straßenreinigung, Müllabfuhrgebühren sowie Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung als Mietnebenkosten, über die der Vermieter abzurechnen hat. Dem Vermieter obliegt die Instand- haltung und Instandsetzung des Gebäudes. Kleinreparaturen innerhalb der Mieträume übernimmt bis zu einem Betrag von 250 EUR im Einzelfall und bis zu 1.000 EUR p.a. der Mieter. Des Weiteren gehen die Schönheitsreparaturen zu Lasten des Mieters. Informationen über eine gem. Wertsicherungsklausel angepasste Miete, ebenso wie etwaige Nachträge zu den Mietverträgen lie- gen dem Sachverständigen nicht vor. Die ursprünglich vereinbar- ten Mieten in Höhe von 5.000 und 13.500 EUR pro Monat wurden unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Wertsiche- rungsklauseln zum Wertermittlungsstichtag auf 5.350 EUR bzw. 14.445 EUR durch den Sachverständigen angepasst. Eine Verän- derung vom Indexstand des Jahres 2005 um 10 % ist per 2011 erstmals eingetreten (10,44 %). Künftige Nutzung Unter Abwägung der regionalen Konkurrenzsituation in XYZ Stadt und der Leerstandssituation trotz laufendem Mietvertrag bis zum 31.05.2020 ist davon auszugehen, dass die Immobilie nach Ablauf des aktuellen Mietvertrages einem zweiten Nut- zungszyklus zugeführt wird. Eine Nachnutzung im Bereich der baurechtlich möglichen Nutzung wird dabei zu niedrigerer Er- tragskraft und kurzer festvertraglicher Laufzeit aufgenommen. Für die Vermarktung stehen zum Wertermittlungsstichtag in etwa 14 Monate zur Verfügung. Ausgehend von einer zum Wer- termittlungsstichtag beginnenden Vermarktung werden zusätz- lich 4 Leerstandsmonate bei der Wertermittlung in Ansatz ge- bracht. Im Rahmen von Vertragsverhandlungen während der Vermarktungszeit ist davon auszugehen, dass einem potentiellen neuen Mieter bei Abschluss eines durchschnittlich lang datierten Mietvertrages Incentives zu gewähren sind. Derartige Incentives werden in der Regel in Form von mietfreien Zeiten oder Zuschuss- zahlungen gewährt und wirken sich im Rahmen des Leerstands- kostenansatzes wertmindernd aus. Der Sachverständige wählt einen Ansatz von rd. 2 Monaten mietfreier Zeit. Für die Nachnutzung kommen verschiedene Fachmarktbran- chen in Betracht. Diese sind jedoch nur unter Gewährung einer unter branchengesichtspunkten unterdurchschnittlichen Miete für eine Nachnutzung vergleichbarer Verbrauchermarktimmobi- lien zu gewinnen. Filialbetriebe aus dem Bereich Non-Food – HypZert Studie Bewertung von Einzelhandelsimmobilien Nutzungsart Mietspanne IST-Miete Flächenspanne IST-Fläche Bekleidungsfachmarkt 7,00-14,00 EUR/m² 9,63 EUR/m² 400-3.000 m² 2.056 m² Tier-/Zoobedarf-Fachmarkt 7,00-9,00 EUR/m² 9,63 EUR/m² 500-2.000 m² 2.056 m² Plausibilisierung/Herleitung einer marktüblichen Miete : Übliche Umsätze der vorgenannten Verbrauchermarkttypen liegen gem. HypZert Studie in einer Spanne von 1.000 - 1.400 EUR/m² VK-Fläche. Der marktübliche Mietanteil am Umsatz liegt bei 6,5 bis 8,0 % für Tier-/Zoobedarf-Fachmärkte und 8,5 bis 12,5 % für Bekleidungsfachmärkte. Basierend auf der Annahme einer Umsatzmietbelastung von max. 7,0 % und einer mittleren Umsatzhöhe von 1.200 EUR pro m² VK-Fläche, würde dies einer Miete für einen Verbraucher- markt von 138.012 EUR p.a. entsprechen. Da es sich jedoch um eine Nachnutzungssituation handelt, ist bei Neuvermietung zum Betrieb von Bekleidungs- oder Tier-/Zoo-Fachmärkten ein zusätz- licher Abschlag auf die Miete in Höhe von 10 bis 20 % üblich. Demnach ergäbe sich eine zu erzielende marktübliche Monats- miete von 9.775 EUR (4,85 EUR/m² NF). Diese Miete liegt leicht unterhalb üblicher Spannen gem. HypZert und bestätigt die als nachteilig einzustufende Standortsituation in Kombination mit der Aufnahme des zweiten Nutzungszyklus der Immobilie. Es wird die vom fiktiven Umsatz abgeleitete Miete in Höhe von 4,85 EUR/m² als marktübliche und nachhaltig erzielbare Miete für einen Verbrauchermarkt in der Nachnutzung in Ansatz ge- bracht. Eine aktuelle Abfrage der Empirica-Angebotsdatenbank hat ergeben, dass im Bundesland XYZ, seit dem 01.01.2017, 170 Einzelhandelsflächen mit einer Größe von 1.000 bis 4.000 m² angeboten wurden. Dabei belief sich die durchschnittliche Span- ne der Angebotsmieten auf 4,00 bis 8,00 EUR und stützt den sachverständig abgeleiteten Mietansatz. Der Mietansatz liegt um 4,78 EUR/m² unterhalb der aktuell gültig vereinbarten und gem. Wertsicherungsklausel angepassten Miete von rd. 9,63 EUR/m². Für den Beleihungswert gilt, dass bei der Ermittlung des Roher- trags nur der Ertrag berücksichtigt werden darf, den das Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann. Für den Verkehrswert wird ein Overrent als marktüblicher Zu- schlag angesetzt. Der Overrent ergibt sich aus dem bis zum Ende des Mietvertrages vor Optionsausübung (31.05.2020) erzielten Mehrertrag zwischen der nachhaltig erzielbaren Miete und der mietvertraglich vereinbarten Miete. Mehrertrag mietvertraglich vereinbarte Miete p.a. 237.540 EUR abzgl. erzielbarer Miete p.a. 117.300 EUR ergibt einen jährlicher Mehrertrag von 120.240 EUR abzgl. Bewirtschaftungskosten (15,00 %) 18.036 EUR Gesamt 102.204 EUR Kapitalisierung des Mehrertrages La ufzeit bis 31.05.2020 1 Jahre Zins 8,0 % Barwertfaktor 0,93 Ertragswertanteil des Mehrertrages 95.050 EUR Ableitung Bewirtschaftungskosten (BWK) Die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis wurden in Anlehnung an marktübliche Werte sowie im Beleihungswert zusätzlich unter Berücksichtigung der Vorgaben der BelWertV in Ansatz gebracht. Folgende Einzelwertansätze wurden für die Wertermittlung gewählt: Instandhaltung: 7,50 EUR/m² für die Nutzflächen (0,60% der HK); gem. BelWertV 0,5 bis 1 % der HK, absolute Untergrenze 7,50 EUR/m² Verwaltungskosten: 1,0 % des Jahresrohertrages Spanne gem. BelWertV 1,0 bis 3,0 % Mietausfallwagnis: 4,0 % des Jahresrohertragesgem. BelWertV 4,0 % oder mehr