Persch Consult NEWS - Sommer 2019

Stellplätze: Für die vorhandenen Stellplätze wird ein durchschnittlicher Instandhaltungskostenansatz in Höhe von 10 EUR pro Stellplatz p.a. unter „Sonstiges“ in Ansatz gebracht. Die HypZert Studie (Fachgruppe EH-Immobilien) benennt eine übliche Spanne aller Bewirtschaftungskosten zusammen von 10-20 %. Ableitung Liegenschaftszinssatz Der zuständige Gutachterausschuss (Landkreis XYZ) hat keine Liegenschaftszinssätze für Verbrauchermärkte ausgewertet. Da- her wird auf die von HypZert für diese Objektart veröffentlichte Liegenschaftszinsspanne von 5,0 - 8,0 % sowie die im IVD-Ge- werbepreisspiegel 2018/2019 Spanne von 5,5 - 8,0 % verwiesen. Aufgrund der bei Nachnutzungen allgemein üblichen kurzen Mietvertragslaufzeit, dem aktuell nicht stattfindenden Betreib der Immobilie und dem damit verbundenen hohen Risiko eines Ertragsausfalls, orientiert sich der Sachverständige bei der Wahl des Liegenschaftszinssatzes an den oberen Werten der ausgewie- senen Spannen. Des Weitern stützt sich der Sachverständige auf die vorangestellten Überlegungen und Rechercheergebnisse, Ab- leitungen aus Vergleichsobjekten, seine Erfahrung im Marktge- schehen sowie Gespräche mit regionalen Marktteilnehmern und erachtet unter Berücksichtigung einen Liegenschaftszinssatz in Höhe von 8,00 % als angemessen und bringt diesen in Ansatz. Begründung Gesamtergebnis Zusammengefasst bildet das Ergebnis unter Ansetzung der ge- wählten Restnutzungsdauer in Kombination mit dem angesetz- ten Liegenschaftszinssatz einen Wert ab, der mit Blick auf den Wert in EUR/m² Nutzfläche, in Anlehnung an allgemeine Erfah- rungswerte, der aktuellen Marktgegebenheiten sowie der Recher- cheergebnisse für sich in Nachnutzung befindliche Einzelhandel- simmobilien in Fertigteilbauweise als plausibel gesehen wird. Das abgebildete marktübliche Szenario wurde auf Basis geführter Experteninterviews sowie eigener sachverständiger Kenntnisse des Marktes für Verbrauchermarktimmobilien plausibilisiert. Hinweise zur Ertragswert-Ermittlung des Beleihungswertes Ableitung Kapitalisierungszinssatz Der Kapitalisierungszinssatz entspricht dem angenommenen Zinssatz, mit dem die künftig erzielbaren nachhaltigen Reiner- träge eines Grundstücks auf den Zeitraum ihrer angenommenen Zahlung nach vorsichtiger Schätzung erfahrungsgemäß diskon- tiert werden. Der Kapitalisierungszinssatz ist gemäß § 13 (3) Bel- WertV aus der regional maßgeblichen langfristigen Marktent- wicklung abzuleiten. Je höher das Ertrags- und Verkaufsrisiko der Immobilie einzustufen ist, umso höher muss auch der Kapitali- sierungszinssatz gewählt werden. Die BelWertV gibt bei der Ermittlung des Beleihungswertes für SB- und Fachmärkte mind. 6,5 % vor. Als oberer Spannenwert sind 8,5 % vorgegeben. Der Kapitalisierungszinssatz wird mit 8,5 % angesetzt (Anlage 3 zu § 12 Abs. 4 BelWertV). Modernisierungsrisiko Gem. BelWertV wurde das Objekt in die Klassifizierung „Einzel- handel mit einfachem Standard“ eingestuft, weshalb ein Moder- nisierungsrisiko in Höhe von 0,2 % in Ansatz gebracht wird (Spanne gem. BelWertV 0,2 bis 1,2 %, vgl. BelWertV Anlage 1 zu § 11). In der HypZert Studie (Fachgruppe Einzelhandel) wird das Modernisierungsrisiko für Verbrauchermärkte ebenfalls mit 0,2 % bis 1,2 % (Beleihungswert) ausgewiesen. Besonderheiten der Bewirtschaftungskostenansätze Gemäß den Vorschriften der Beleihungswertermittlungsverordnung beträgt die Mindesthöhe für den Bewirtschaftungskostenabzug insgesamt 15 %. Bei der Ertragswertermittlung des Beleihungswertes wurden die Mindestansätze gem. BelWertV berücksichtigt. Prüfung § 4 und § 13 BelWertV: § 4 Abs. 3 BelWertV (SW liegt 20 % unter dem EW): nein § 13 Abs. 1 (negativer Reinertrag): nein § 13 Abs. 2 (RND < 30 Jahre): ja (Liquidationsverfahren) § 13 Abs. 3 (Bodenwertanteil > 50%): ja (Liquidationsverfahren) Liquidationsverfahren Da sich in der Beleihungswertermittlung ein Bodenwertanteil von über 100 % ergibt, wird das Liquidationswertverfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes angewandt. Somit ergibt sich der Beleihungswert aus dem Bodenwert minus Abrisskosten und Abschlägen durch sonstige objektspezifische Grundstücksmerk- male sowie einen Sicherheitsabschlag von 10 % auf den Boden- wert. Zu dem hohen Bodenwertanteil führt die niedrige Ertrags- wirksamkeit der Bebauung. Für die Grundstücksfläche ist eine Ersatzbebauung möglich und würde aus wirtschaftlicher Sicht durch potentielle Erwerber in Erwägung gezogen werden. Ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer würde ggf. die Über- legungen anstellen, auf dem Grundstück höherwertigere bau- liche Anlagen zu errichten, die höhere Erträge generieren könnten und mit dem aktuellen Bodenrichtwertniveau korrespondieren. Auf Basis des vom Gutachterausschuss XYZ Stadt ausgewiesenen Bodenrichtwertes von 130 EUR/m² und einem üblichen pauscha- len Ansatz von Abrisskosten für derartige Gebäudetypen von 25 EUR/m² BGF* sowie der diskontierten monatlichen Mieterträ- ge bis zum Ende der Mietvertragslaufzeit ergibt sich der Liquida- tionswert wie folgt: Bodenwert 677.300,00 EUR Abschlag gem. §19 Abs. 1 BelWertV (-10 %) 67.730,00 EUR Abrisskosten baulicher Anlagen* 55.000,00 EUR Liquidationswert 554.570,00 EUR * Bei diesem Betrag handelt es sich nicht um eine konkrete Berechnung der Abbruchkosten, sondern um den sachverständig geschätz- ten, wertmindernden Einfluss eines notwendigen Abrisses zur Freilegung und Umnutzung des Grundstücks. Unter Wahrung der Vorgaben durch die BelWertV bleiben etwaige Zuschläge (Overrent/Mieterträge bis zum Ende der Mietvertrags- laufzeiten) unberücksichtigt. Ausgabe: Sommer 2019 Seite 4

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