Persch Consult NEWS / Sommer 2018

Seite 3 Ausgabe: Sommer 2018 Einzelbewertungen mithilfe automatisierter Wertermittlungssysteme Zumindest im internationalen Ver- gleich wandelt sich die Immobilien- bewertung weg von manuellen Be- wertungsmodellen hin zu maschinel- len, statistischenMethoden. Ähnliche Tendenzen zeigen sich auch auf dem deutschen Markt, insbesondere im Bankengeschäft. In Deutschland ent- fällt mit rd. 70 % bis 80 % des Kredit- volumens der größte Teil des Immo- bilienfinanzierungsgeschäfts auf Im- mobilien, die dem sog. „Kleindar- lehensbereich“ zuzuordnen sind. Die daraus resultierenden Probleme der individuellen Immobilienbewertung potenzieren sich mit der Anzahl der zu bewertenden Objekte. Aufgrund von Rationalisierungsschüben, dem Konkurrenzdruck und dem Vorstoß der Digitalisierung stehen die Prozes- se deutscher Finanzdienstleister auf dem Prüfstand und Optimierungs- potenziale lenken auch das Immobi- lienfinanzierungsgeschäft auf neue Bahnen. Der Fokus liegt dabei un- längst auf der Beleihungswertermitt- lung von Standardimmobilien, da insbesondere in diesem Teilbereich simplifizierende Möglichkeiten zur Verfügung stehen. In der Fachliteratur ist die automatisierte oder maschinelle Wertermittlung ein wenig thematisierter Teilbereich, unter Experten wird die Anwendung der Sys- teme jedoch kritisch diskutiert. Paradoxerweise ist die Akzeptanz trotz der ge- stiegenen regulatorischen Anforderungen und wachsender Komplexität in der Bankenwelt groß. So sind zahlreiche Produkte, teilweise speziell von Banken konzipierte Lösungen, mit Schnittstellen zu automatisierten Bewertungstools in das übrige Bankgeschäft, in stetiger Weiterentwicklung. Angriffspunkte der automatisierten Wertermittlungssysteme stellen zum einen die Nachvollzieh- barkeit im Hinblick auf die hinterlegten Datenbanken dar, zum anderen kann die Verwischung der individuellen Grundstücksmerkmale durch die Abstellung auf Durchschnittswerte kritisch betrachtet werden. Auch ob und inwieweit eine statistische Modellierung die Realität eines Grundstücksmarktes imitieren kann, wird immer wieder von Kritikern moniert. Im Zuge der Untersuchung beispielhafter, bereits existierender Programmlö- sungen innerhalb einer kleinteiligen Stichprobe, im Vergleich zu gutachterli- chen Werten sowie tatsächlich erzielten Kaufpreisen zeigte sich, dass Schätz- genauigkeiten von rd. 73 % erreicht werden können, unter der Annahme das Abweichungen von ± 25 % um die Vergleichswerte toleriert werden können. Unter der Prämisse einer Spanne von ± 10 % um die Vergleichswerte liegt die Schätzgenauigkeit hingegen bei nur 32 %. Als Resultat der Untersuchung und damit Gründe für die Abweichungen sind die angesetzten wertrelevanten Parameter zu benennen, darunter fallen ver- wendete Bodenrichtwerte aber auch angesetzte Restnutzungsdauern, welche insbesondere bei älteren Baujahren der Objekte problematisch abgebildet wer- den können. Tendenzen hin zu fehlerhaften Werten lassen sich auch in daten- armen Lagen erkennen. Aber auch bei tolerierbaren Endergebnissen lassen sich unsachgerechte Modellierungen sehen, insbesondere bei den zumeist überdurchschnittlich hohen Marktanpassungsfaktoren zum Ausgleich nicht berücksichtigter Wertumstände. Infolgedessen kommt es zu niedrigen Belei- hungswerten, durch die Ausklammerung spekulativer Elemente – im Sinne positiver Marktanpassungsfaktoren – und somit zu hohen Beleihungsausläu- fen. Im Zweifel kommt eine Beleihung nicht in Frage. Nichtsdestotrotz sind automatisierte Modelle als Tool für einen qualifizierten Sachverständigen zu verstehen und können dessen Effizienz, insbesondere bei hohen Stückzahlen, homogenen Objektarten und Märkten durch die Einspie- lung georeferenzierter Vergleichsparameter erhöhen, ohne qualitative Nach- teile zu verzeichnen. Letztendlich hat der Gutachter die Sorgfaltspflicht und die Möglichkeit in den Bewertungsprozess einzugreifen, die wertrelevanten Ansätze zu validieren und wenn nötig zu korrigieren. Bereits die Entscheidung, ob das Bewertungsobjekt für eine automatisierte Wertermittlung geeignet ist trägt zur Qualität des Endergebnisses bei. Fahrräder in der Wohnung Fahrräder gewinnen in vielen Städten zunehmend an Bedeutung und ersetzen teilweise bereits das Auto als flexibles Verkehrsmittel und Statussymbol. Teure Fahrräder wecken aber auch Begehrlich- keiten. Radfahrer wünschen sich daher sichere Abstellmöglichkeiten und nehmen ihre Räder in Ermangelung dessen mit in die Wohnung. Das ge- fällt den Nachbarn nicht immer. Das Landgericht München entschied (LG München I, 23.11.2017, 36 S 3100/17 WEG), dass eine Regelung in der Haus- ordnung, die den Transport von Fahrrädern in die Wohnungen verbietet, zulässig sein kann. Die Mit- glieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatten beschlossen, dass Fahrräder nur in Fahr- radräumen, auf dem privaten Tiefgaragenplatz oder im Kellerraum abgestellt werden dürfen. Schadenersatzanspruch ohne Fristsetzung Der Bundesgerichtshof (BGH, 28.02, 2018, VIII ZR 157/17) hat entschieden, dass ein Vermieter Scha- denersatz wegen Beschädigung der Mietsache ohne Fristsetzung geltend machen kann. Ein Mieter hat- te versucht, die Klage seines Vermieters über meh- rere Instanzen wegen Schimmelbefalls in mehreren Räumen, mangelnder Pflege der Badezimmerar- maturen und eines Lackschadens sowie wegen eines schadensbedingten fünfmonatigen Mietaus- falls abzuwehren, wurde aber letztlich zu Schaden- ersatz in Höhe von 5.171 Euro verurteilt. Gewehrt hatte er sich mit dem Argument, dass der Vermieter ihm zuerst eine Frist zur Beseitigung des Schadens hätte setzen müssen. Dem wollte das höchste deut- sche Gericht nicht folgen: Der Schadenersatzan- spruch erfordert keine vorherige Fristsetzung. Nach dem Auszug aus der Mietwohnung und deren Rückgabe möchten die ehemaligen Mieter ihre Mietkaution möglichst schnell zurück erhalten. Mit der Rückgabe ist der Rückzahlungsanspruch zwar erfüllbar, aber noch nicht fällig. Das ist er erst, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelau- fen ist und dem Vermieter keine Forderungen mehr zustehen. In der Mietrechtspraxis hat sich eine Überlegungsfrist von sechs Monaten, die je nach Einzelfall auch länger oder kürzer sein kann, herausgebildet. Dieser Zeitrahmen darf aber nur ausgeschöpft werden, wenn tatsächlich noch For- derungen offen sind. Für eine mögliche Betriebs- kostennachzahlung darf der Vermieter nur den erwarteten Nachzahlungsbetrag zurückhalten. Wann ist die Rückzahlung der Mietkaution fällig?