Persch Consult NEWS / Sommer 2018

Seite 2 Ausgabe: Sommer 2018 Serviced Apartments Gemäß dem Marktreport Serviced Apartments 2017 (Apartmentservice. Consultant + Agent for Serviced Apartments, Berlin) zeichnen sich folgende Trends für die Metropolstädte ab: ◗ Stabilisierung der Auslastung von Serviced Apartments auf hohem Niveau: 77 % im Bundesdurchschnitt. ◗ Weiterer Preisanstieg bei Objekten mit moderner, zeitgemäßer Ausstattung der Apartments. ◗ Mikroapartments sind weiter auf dem Vormarsch; der Anteil von sogenannten Studios mit < 25 m² ist bereits auf 38 % (Bundesdurchschnitt) gestiegen. ◗ Jeder 2. Betreiber gibt an, in den nächsten 2 Jahren sein Angebot zu erweitern. 33 % der Betreiber planen für die nächsten Jahre ein oder mehrere Objekte neu zu eröffnen. ◗ 88 % der befragten Betreiber/Anbieter schätzen die Entwicklung ihrer Betriebe als positiv bzw. stark positiv ein. ◗ Verweildauern über 27 Tage sind im klassischen Apartmenthaus die Regel (ca. 62 %). ◗ Im Apartmenthotel sind Aufenthalte von 1 bis 3 Nächten am häufigsten nachgefragt (ca. 47 %). ◗ Die Preise für die kleinste verfügbare Einheit und einer Verweildauer von über 27 Tagen belaufen sich auf rd. 55 EUR/Nacht/Bundesdurchschnitt. JLL nennt im Marktbericht „Temporäres Wohnen“ für den Berli- ner Markt Auslastungszahlen für Serviced Apartments von 90 % bis 95 %. Der Frankfurter Markt sollte dem aufgrund des wesent- lich höheren Anteils an Einpendlern kaum nachstehen. Im Real Estate Special 2016 „Services Apartments in Deutschland – ein Marktüberblick“ der Deutschen Hypo wird die Assetklasse zwar als Nischenprodukt eingestuft, gleichzeitig aber betont, dass auf- grund des robusten Arbeitsmarktes, der steigenden Reallöhne und des Niedrigzinsumfeldes gerade Nischenprodukte insbeson- dere unter Renditeaspekten als Anlagealternative in Frage kom- men. Als Nachfrager im mittleren bis oberen Preissegment treten in immer stärkerem Maße Unternehmen auf, die temporäre Wohnlösungen für neue Mitarbeiter oder auch Projektmitarbeiter benötigen. Gemäß dem auf den Bau von Mikro-Apartments spe- zialisierten Unternehmens Mercurius (F.A.Z. 11.08.2015) mieten größere Firmen wie die Bundesbank oder die Deutsche Bahn teil- weise sogar ganze Häuser für ihre Mitarbeiter an. Insbesondere für „Internationals“ bieten temporäre Wohnformen aufgrund des wohnungsähnlichen Komforts im Vergleich zu einem Stan- dard-Hotelzimmer einen Ort, wo sie sich solange zu Hause fühlen können, bis alle Formalien erledigt und eine geeignete Wohnung gefunden wurde. Das Alter dieser Nachfragergruppe variiert zwi- schen 25 und 50 Jahren. Das Einkommen liegt im mittleren bis hohen Segment, so dass auch das Mietpreissegment zwischen mittel bis gehoben eingegrenzt werden kann. Das Apartment sollte hochwertig möbliert sein und über eine komplett ausge- stattete Küche verfügen sowie TV- und Internetanschluss bieten. Bei den Serviceleistungen ist die regelmäßige Zimmerreinigung ein Muss, weitere Serviceleistungen sollten optional angeboten werden. Als Lagekriterien sind die Nähe zu Arbeitsstelle, eine sehr gute Anbindung an den ÖPNV und auch ein urbanes Wohnum- feld ausschlaggebend. Genau diese Ansprüche stellen auch pri- vate Nachfrager aus der Gruppe der Wochenendpendler bzw. mobilen Berufstätigen. Die durchschnittliche Verweildauer der genannten Nachfragergruppen beträgt i.d.R. mehr als 14 Tage. Das Zweckentfremdungsverbot, insbesondere das Verbot der Nut- zung von Wohnraum als Ferienwohnung, trifft Individual-Tou- risten (Sightseeing und im verstärkten Maße auch Gesundheits- touristen), die als Einzelperson, Familie oder Kleingruppe eine Unterkunft mit der Möglichkeit zur Selbstversorgung bevorzugen, so dass in diesem Marktsegment seit 2014 ebenfalls verstärkt ge- werbliche Anbieter aktiv werden bzw. teilweise auch Hotels ihr Angebot um sogenannte Studios oder Apartments mit Kochgele- genheit bzw. Möglichkeit zur weiteren Aufbettung erweitern. Auch für die Nachfragergruppe mit touristischem Hintergrund gelten die o.g. Lage- und Ausstattungskriterien. Investments Gemäß dem Marktreport Serviced Apartments 2017 (Apartmentservice. Consultant + Agent for Serviced Apartments, Berlin) wurden in den Jahren 2015 und 2016 bundesweit insgesamt 27 Transaktionen (Block Sale) bekannt. Kaufpreise wurden allerdings nur für 7 Kauffälle als Absolutwerte und ohne weitere Kennzahlen offengelegt. Als Käufer traten insbesondere institutionelle Investoren in Erscheinung. Besonders aktiv zeigte sich AviaRent Capital Management S.a.r.l., die im Jahr 2015 allein 6 Objekte erworben hat. Transaktionsdaten stehen für die Assetklasse oftmals nur ohne Angabe der Kaufpreise zur Verfügung. Die folgenden veröffentlichten Transaktionen vermitteln zumindest ein Gefühl für das Preisniveau: ◗ Q1 2015, Adina Apartment Hotel im Europaviertel Frankfurt am Main, 181 Zimmer, Kaufpreis Projektentwicklung, 38,85 Mio. EUR ◗ Q2 2015, Adina Apartment Hotel Hamburg Heights, 202 Zimmer, Kaufpreis ca. 50 Mio. EUR ◗ Q1 2017, Postquadrat Mannheim, 130 Zimmer, Kaufpreis rd. 45 Mio. EUR Das Arabella Center (Lyoner Str. 44-48, Bj. 1978, Wohnen, Büro, Hotel & Gastronomie) in Frankfurt wurde 2015 durch Grand City von Babcock & Brown erworben. Der Kaufpreis wurde nicht ver- öffentlicht. Diese Transaktion verdeutlicht aber sehr gut, dass Großinvestoren sehr stark auf das Entwicklungspotenzial der Lage setzen. Um in eine Bewertung einzusteigen, sind in der Regel KP-Faktoren und Renditekennzahlen von vergleichbaren Immobilienprodukten heranzuziehen, da Gutachterausschüsse und Marktberichte diese Asset-Klasse (noch) wenig bis gar nicht reflektieren: Der Gutachterausschuss für Frankfurt am Main hat im Immobilienmarktbericht (IMB) 2017 Rohertragsfaktoren für Studentenwohnheime und betreutes Wohnen veröffentlicht: 14- bis 17-fach bei Gesamtnutzungsdauern von 40 bis 50 Jahren. Hotels wurden zum 13,5- bis 18-fachen gehandelt. Die Nettoan- fangsrenditen für Hotels oder Studentenwohnheime werden vom GAA nicht veröffentlicht. Der Trend fallender Renditen auch für Beherbergungsbetriebe wird durch aktuelle Studien und Markt- berichte bestätigt. DEKA Immobilien nennt in 2016 Nettoan- fangsrenditen für Spitzenhotels in den Deutschen A-Städten von 4,5 % bis 5,0 %. Colliers International nennt im Marktbericht Hotel 1. Halbjahr 2017 Bruttoanfangsrenditen für München, Hamburg und Frankfurt am Main zwischen 4,2 % und 4,8 % (Rohertragsfaktoren von 21- bis 23-fach); in Berlin wird die 5 % Marke (20-fach) fast erreicht. Fazit Gemäß aktuellen Erhebungen (Marktreport Serviced Apartments 2017, Apartmentservice. Consultant + Agent for Serviced Apart- ments, Berlin) erwarten die meisten Akteure im Segment Serviced Apartments eine weiterhin anhaltende positive Entwicklung: Verweildauern haben sich deutlich verlängert, Preis- und Umsatz-steigerungen konnten insbesondere bei neuen oder revitalisierten, zeitgemäßen Objekten realisiert werden. Die hohe Zahl an Neubauprojekten birgt zwar das Risiko von Sättigungseffekten, bislang war aber nur eine Verdrängung von alten, nicht mehr zeitgemäßen Objekten zu beobachten.