Persch Consult NEWS / Sommer 2018

Ausgabe: Sommer 2018 Seite 4 Wer gibt wie viel für die eigene Immobilie aus? Die tatsächlich gezahlten Preise für Häuser und Eigentumswohnungen in Deutschland unterschei- den sich je nach Bundesland. Der Vergleich der Immobilienpreise im zweiten Halbjahr 2017 mit denen des ersten Halbjahres ist aufschlussreich. In Hamburg sind Wohnungen beispielsweise mehr als dreimal so teuer wie in Sachsen-Anhalt. Seniorenfreundliche Städte Die Menschen werden älter und wollen möglichst lange selbstständig bleiben. Darauf sind die Städte von heute noch nicht eingerichtet. In Mönchen- gladbach entsteht deshalb ein zukunftsweisendes Projekt, das vom Bundesministerium für Bildung und Forschung gefördert wird. Untersucht werden technische Lösungen, die Informationen und Ori- entierung geben, Lichttechnik, die sich dem Sehver- mögen der Passanten anpasst, oder auch Sensoren, die auf Gefahren hinweisen. ALDI, Lidl, IKEA & Co drängen in die Baubranche Dicht besiedelte Ballungsräume, wenig freie Fläche für Wohnungen und Ein- zelhandel: Diesen Herausforderungen will sich Lidl stellen. Der Startschuss für die erste Metropolfiliale dieser Art fiel im Lyoner Quartier in Frankfurt a. M. Ein weiteres Vorzeigeprojekt entsteht in der Mainzer Landstraße in Frankfurt Gallus, wo der Lebensmittelhändler rund 110 Wohnungen plant. ALDI Nord ist schon weiter. Der Lebensmittelhändler will an mindestens 30 Standorten in Berlin gemischt genutzte Immobilien bauen. Insgesamt sollen mehr als 2.000 Wohnungen in Kombination mit ALDI-Nord-Märkten entstehen. Zwei Leucht- turmprojekte werden bereits umgesetzt. IKEA war schon 2012 auf die Idee gekommen, Wohnungen zu bauen. Jetzt drängt der Möbelhändler in die Innenstädte und kann sich zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten vorstellen, zum Beispiel Büros oder Wohnungen auf dem Dach eines IKEA-Hauses. Residualwertermittlung Das Residualwertverfahren (auch Investorenmethode oder Bauträgermethode genannt) ist ein Begriff aus der Immobilienbewertung zur Ermittlung des ma- ximalen Bodenkaufpreises. Das Verfahren wird in der Regel im Rahmen der Projektentwicklung angewendet, wenn ein Investor an der Frage interessiert ist, welchen maximalen Grundstückspreis er zahlen kann, um das Projekt wirt- schaftlich zu realisieren. Das Residualwertverfahren kann zudem zur Kalkula- tion des Wertes von Entwicklungsgrundstücken verwendet werden, wenn nicht ausreichende empirische Anhaltspunkte für ein Vergleichswertverfahren vorhanden sind. Zunächst wird der vorläufige Verkehrswert der fertiggestellten Immobilie mit- tels Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei kann ein ver- einfachtes Ertragswertverfahren angewendet werden. Im Anschluss werden alle für die Realisierung der Baumaßnahme notwendigen Kosten einschließ- lich der (Zwischen-) Finanzierungskosten abgezogen. Daraus ergibt sich der max. tragfähige Bodenwert (Residuum). Parameter sind Verkaufspreise/Mieten zur Ermittlung des Verkehrswertes nach Fertigstellung, Baukosten, Bauträger- gewinn und Finanzierungskosten. Der Wert wird über die voraussichtliche Wartezeit bis zur Realisierung diskontiert (abgezinst). Bezüglich der Parameter wurden die Angaben des Kunden nach Plausibilitätsprüfung sofern marktüb- lich übernommen Die zugrundeliegende Anwendung des Residualwertverfahrens unterstellt, dass die Baukosten inklusive der Baunebenkosten der Entwicklungsliegenschaft zwischen Baubeginn und Bauende linear entstehen. Um den stichtagsbe- zogenen Wert der Liegenschaft zu erhalten, wird mit Hilfe des direkten Kapi- talisierungsverfahrens („Income Capitalisation Method“) der mögliche Ver- kaufserlös nach Fertigstellung ermittelt. Von diesemwerden die zur Herstellung notwendigen Baukosten inkl. der Baunebenkosten abgezogen. Darüber hinaus werden Kosten für Finanzierung und Vermarktung sowie der Entwicklergewinn vom Verkaufserlös in Abzug gebracht. Die Finanzierungskosten werden unter Berücksichtigung der gewichteten Kapi- talkosten ermittelt, indem ein üblicherweise benötigtes Kapital der Baukosten inklusive Baunebenkosten angesetzt wird. Bei denMarketing Kosten wird davon ausgegangen, dass sie nicht vor dem Ende der Bauphase anfallen. Der Entwick- lergewinn wird auf den Verkaufserlös (ohne Erwerbsnebenkosten) bezogen, der wiederrum sich aus den geschätzten Mieteinnahmen errechnet. Nach Abwä- gung der genannten Positionen ist das Zwischenergebnis der „Residuum I“. Vom „Residuum I“ werden die Finanzierungskosten des Grundstückes in Abzug gebracht, die mit dem Zinseszins für die Dauer vom Bewertungsstichtag bis zum geschätzten Verkaufsstichtag mit Hilfe der gewichteten Kapitalkosten kal- kuliert werden. Nach Abzug der Erwerbsnebenkosten ergibt sich als Endergeb- nis das „Residuum II“. Das Verfahren wird angewendet, um dem Entwickler/Investor aufzuzeigen, welchen maximalen Grundstückspreis er zahlen kann, um das Projekt unter Berücksichtigung des Verkaufserlöses nach Fertigstellung sowie markt- und branchenüblicher Parameter, wie z.B. Baukosten, Mietniveau etc., wirtschaft- lich zu realisieren. Zu Vergleichszwecken wird oftmals eine Bodenwertermitt- lung in Anlehnung an § 194 BauGB beigefügt. Immobilienpreise für Wohnungen Medianpreis in Euro pro m 2 Hamburg Bayern Berlin Hessen Baden-Württemberg Schleswig-Holstein Mecklenburg-Vorpommern Brandenburg Rheinland-Pfalz Sachsen Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Bremen Thüringen Saarland Sachsen-Anhalt 4.097 3.953 3.477 2.940 2.704 2.696 2.645 2.428 2.062 2.044 2.018 1.927 1.732 1.529 1.371 1.237 Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG Impressum: Grabener Verlag GmbH, Stresemannplatz 4, 24103 Kiel, 2018 Redaktion: Henning J. Grabener v.i.S.d.P., Tirza Renebarg, Herausgeber siehe Zeitungskopf Unterlagen, Texte, Quellen, Bilder: geomap, Knight Frank, IW Köln, IMK, DIW Berlin, Leibniz-Institut Halle, ifo Institut, Leibniz-Institut München, ifw Kiel, RWI - Leibniz-Institut, bulwiengesa AG, empirica ag, GdW Bundesverband, Destatis, Hochschule Ostwestfalen-Lippe, Bundesgesundheitsministerium, Dr. Klein, Stif- tung Warentest, Zukunft Altbau, ACCENTRO Real Estate AG, Bethge & Partner, DDIV, Drees & Sommer, Eurostat, BBSR, Bundesbauministerium, pixabay.com Layout/Grafik/Satz: Astrid Grabener, Leo Kont, Gunna Westphal, Ulf Matzen Vorbehalt: Alle Berichte, Informationen und Nachrichten wurden nach bestem journalistischen Fachwissen recherchiert. Eine Garantie für die Richtigkeit sowie eine Haftung können nicht übernommen werden.

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