Persch Consult NEWS / Frühjahr 2018

Seite 3 Ausgabe: Frühjahr2018 Mieter müssen rechnen können In einem Mietvertrag war eine Indexmiete verein- bart. Nach sieben Jahren sprach der Vermieter eine Mieterhöhung aus und begründete diese mit dem gestiegenen Verbraucherpreisindex. Der war seit Vertragsschluss von 94,2 auf 106,1 Punkte gestie- gen. Die bisherige Miete sollte abgerundet um 85 Euro auf 775 Euro steigen. Der Mieter zahlte die Erhöhungsbeträge nicht, weil er die Mieterhöhung für unzureichend begründet hielt. Als er ein gutes Jahr später auszog, verrechnete der Vermieter die ausstehenden Beträge mit der Kaution. Der Mieter klagte auf Auszahlung der Kaution bis zum Bun- desgerichtshof. Dieser entschied: Dem Mieter hät- ten alle notwendigen Angaben zur Nachprüfung zur Verfügung gestanden. Der Vermieter müsse ihm einfache Rechenschritte nicht vorrechnen. Immobilien bleiben trotz hoher Preise erschwinglich Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren weiter gestiegen. Dennoch ist Wohneigen- tum in vielen Städten und Regionen in Deutschland erschwinglich. Mit einem aktuellen Indexwert von 123 (4. Quartal 2017, Vorjahr 134) bleibt der vom Immobilienverband IVD erstellte Erschwinglich- keitsindex auf einem hohen Niveau. Ein hoher Wert zeigt eine gute, ein niedriger Wert eine schlechte Erschwinglichkeit an. Der Index führt die Faktoren Immobilienpreise, Löhne und Gehälter sowie das Zinsniveau zusammen und gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben. Erschwinglichkeitsindex Quelle: IVD Research 2003 2001 2005 2015 2013 2011 2009 2007 2017 140 130 120 110 100 90 80 70 60 Jahresdurchschnittswerte leichter Rückgang seit 2015 123 Der deutsche Fitnessmarkt und die Aus- wirkungen auf den Immobilienbereich Insgesamt kann die Fitness-Branche als Boom-Branche bezeichnet werden. Gemäß Recherche waren nach letzten Veröffentlichungen in Deutschland über rund 10,1 Millionen Menschen in einer der bundesweit 8.684 Fitnessanlagen angemeldet (Stand: Ende 2016). Seit 2013 wuchs damit die Mitgliederzahl jährlich um rd. 5,5 Prozent der Umsatz der Branche um rd. 3,5 Prozent p.a. Nach Auskünften von Branchenexperten (u.a. Deloitte Studie „Der Deutsche Fitnessmarkt“) setzt der nationale Fitnessmarkt sein Wachstum auch weiterhin fort. Die Kernfaktoren, die zu diesem Trend führen, sind insbesondere das Anhalten des Megatrends Fitness und Gesundheit, das steigende Gesundheits- bewusstsein innerhalb der Bevölkerung sowie der Imagewandel von Fitness zum Lifestyle-Produkt für jedermann. Dabei prägen nicht nur Discount- und Premium-Angebote die Fitnessindus- trie, sondern auch eine große Anzahl an neuen Special-Interest-Konzepten. Kettenbetreiber weisen gegenüber Einzelbetreibern über die vergangenen fünf Jahre hinweg ein stärkeres Wachstum auf. Somit konnten die Kettenbetreiber ihre Marktanteile weiter steigern. Während Discount- und Premiumsegmente kontinuierlich wachsen, verliert das Medi- umsegment Marktanteile. Das erfolgreichste Marktsegment im Bereich Mitglie- derwachstum ist der Discountbereich, der mittlerweile mehr als 30 Prozent des Gesamtmarktes umfasst und über 2,2 Millionen Mitglieder auf sich vereint. Das Premiumsegment weist erstmals mehr als 15 Prozent der Mitglieder im Fitnessmarkt auf. Nach wie vor herrscht in der deutschen Fitness- und Gesund- heitsbranche eine positive Grundstimmung. Die Erwartungen an die zukünf- tige Entwicklung der eigenen wirtschaftlichen Situation sind sogar noch posi- tiver als im Vorjahr. Die überwiegende Mehrheit sowohl der Einzel- als auch der Kettenbetreiber geht davon aus, dass sich ihre eigene wirtschaftliche Situ- ation in den kommenden zwölf Monaten verbessern wird. Die Expansion zahl- reicher Kettenanbieter geht weiter. Diese Ergebnisse spiegeln das Vertrauen der Anbieter in zusätzliche Wachstumspotenziale in der Fitnessbranche wider, die auf eine stetig steigende Nachfrage (Wachstumsbranche) reagiert. Speziell für das Discount-Segment wird aufgrund attraktiver Preis-Leistungsangebote ein besonders starkes Wachstum erwartet. Entsprechend hat gemäß der Deloitte-Studie sowie dem Arbeitgeberverband DSSV die Fitness-Kette „McFit“ bundesweit die meisten Mitglieder (rd. 1,1 Mil- lionen, 170 Studios), gefolgt von „clever fit“ (rd. 515.000 Mitglieder, 284 Stu- dios) und FitX (rd. 340.000 Mitgliedern, 47 Studios). Die positive Entwicklung der Branche wirkt sich auch auf die Bedürfnisse im Immobilienbereich aus. Die Anforderungen der Betreiber gehen vom kleinen „Ladenlokal“ bis zur 10.000 m² Spezialimmobilie, jeweils abhängig von Betreiberkonzept, der Marktgröße des jeweiligen Standortes sowie der individuellen Konkurrenz- situation. Im Bundesdurchschnitt verfügen Fitnessstudios über rd. 1.400 bis 1.500 m² Fläche. Nach einer Deloitte-Studie weisen Kettenbetreiber eine durch- schnittliche Anzahl von rd. 2.500 Mitgliedern pro Anlage aus. Der Ertrag derartiger Nutzungskonzeptionen wird unter sachverständigen Aspekten regelmäßig anhand einer Pachtwertableitung ermittelt. Der nach- haltige Ertrag leitet sich hierbei aus branchenüblichen Pachtansätzen bezogen auf marktübliche Umsätze ab. Der Mitgliedsbeitrag beträgt im Bundesdurch- schnitt ohne Berücksichtigung des Premium-Segments sowie spezieller Special- Interest-Angebote durchschnittlich zwischen 20 und 30 Euro/Monat. Die Auslastung der Einrichtung spielt nur eine untergeordnete Rolle, da der Mitgliedsbeitrag regelmäßig zu entrichten ist (auch bei Abwesenheit). Durch- schnittliche Pachtansätze für vergleichbare Nutzungen als Fitnessstudio belau- fen sich auf ca. 15 bis 20 Prozent (optimale Raumkosten laut Branchenverband DSSV: 16 Prozent des Nettoumsatzes). Immobilien verteuerten sich um bis zu 17 Prozent Käufer und Bauherren zahlen von Quartal zu Quar- tal mehr Geld für Wohnimmobilien. Die Dynamik der Preissteigerung schwankt allerdings beispiels- weise in Hamburg von plus ein Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern bis 2,81 Prozent für Woh- nungen. Die größte Preissteigerung im Vergleich zu Ende 2016 verzeichnen Berliner Wohnungen mit 17,31 Prozent. Immobilien als Geldanlage galten noch vor einigen Jahren wegen der hohen Kaufne- benkosten als wenig sinnvoll. Das hat sich gründ- lich geändert. Im Vergleich mit anderen Anlagen profitieren sie derzeit von der hohenWertsteigerung, die sie zum Teil selbst verursachen. Aktienanleger können sich im zweiten Jahr in Folge ebenfalls über zweistellige Renditen freuen. Deutsche Standardak- tien erzielten im Jahr 2017 einen Wertzuwachs von im Schnitt etwa elf Prozent. Mit extrem niedrigen Zinsen mussten sich dagegen Sparer begnügen. Wer auf Bundesanleihen setzte, musste sogar mit Ver- lusten rechnen. Auch der Goldpreis sank. Quellen: Deloitte Studie „Der Deutsche Fitnessmarkt, Arbeitgeberverband DSSV