KundenZeitung Sommer 2018

Seite 3 Ausgabe: Sommer 2018 Gewerbemietrecht: Miete nur bei Gewinn? Der Mieter von Gewerberäumen in einem Shoppingcenter muss als Unterneh- mer selbst das Risiko abschätzen, ob er in bestimmten Räumen erfolgreich sein kann. Dass auch der Vermieter ein Interesse an dem wirtschaftlichen Erfolg des Centers hat, ändert daran nichts. Die Höhe der Miete ist nicht davon abhängig, ob ein Mieter ein erfolgreiches Geschäft betreibt und Gewinn erzielt. Die typi- schen Risiken des gewerblichen Mieters können ohne eine ausdrückliche Rege- lung im Mietvertrag nicht auf den Vermieter verlagert werden. Das hat das Landgericht Düsseldorf (LG Düsseldorf, 19.07.2017, 23 O 372/16) deutlich klargestellt. Eigentümer wohnen rund ein Drittel günstiger als Mieter Die Kosten für Wohneigentum liegen flächendeckend deutlich unter den Kosten für die Miete. Frühzeitiges Erwerben von Wohneigentum ist besonders attraktiv. Wohnen im Eigentum ist günstiger als Wohnen zur Miete. Das ist das Ergebnis des aktuellen ACCENTRO-IW-Wohnkostenreports. Danach sind die Wohnkos­ ten für selbst nutzende Immobilieneigentümer um rund ein Drittel niedriger als die von Mietern. Trotz dieses großen Vorteils stagniert die Wohneigentums­ quote in Deutschland auf einem niedrigen Niveau. Dabei wird der Aufbau von Wohneigentum immer wichtiger für die Altersvorsorge. Zwar sei der wahrscheinlich günstigste Zeitpunkt für den Erwerb von Wohneigentum über- schritten, aber im Vergleich zum Wohnen zur Miete bleibe das Wohnen im Eigentum deutlich günstiger. Auch moderate Zinserhöhungen würden den starken Kostenvorteil von Wohneigentum nicht signifikant schmälern, erklärt Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Fahrräder in der Wohnung Fahrräder gewinnen in vielen Städten zunehmend an Bedeutung und ersetzen teilweise bereits das Auto als flexibles Verkehrsmittel und Statussymbol. Teure Fahrräder wecken aber auch Begehrlich- keiten. Radfahrer wünschen sich daher sichere Abstellmöglichkeiten und nehmen ihre Räder in Ermangelung dessen mit in die Wohnung. Das ge- fällt den Nachbarn nicht immer. Das Landgericht München entschied (LG München I, 23.11.2017, 36 S 3100/17 WEG), dass eine Regelung in der Haus- ordnung, die den Transport von Fahrrädern in die Wohnungen verbietet, zulässig sein kann. Die Mit- glieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatten beschlossen, dass Fahrräder nur in Fahr- radräumen, auf dem privaten Tiefgaragenplatz oder im Kellerraum abgestellt werden dürfen. Schadenersatzanspruch ohne Fristsetzung Der Bundesgerichtshof (BGH, 28.02, 2018, VIII ZR 157/17) hat entschieden, dass ein Vermieter Scha- denersatz wegen Beschädigung der Mietsache ohne Fristsetzung geltend machen kann. Ein Mieter hat- te versucht, die Klage seines Vermieters über meh- rere Instanzen wegen Schimmelbefalls in mehreren Räumen, mangelnder Pflege der Badezimmerar- maturen und eines Lackschadens sowie wegen eines schadensbedingten fünfmonatigen Mietaus- falls abzuwehren, wurde aber letztlich zu Schaden- ersatz in Höhe von 5.171 Euro verurteilt. Gewehrt hatte er sich mit dem Argument, dass der Vermieter ihm zuerst eine Frist zur Beseitigung des Schadens hätte setzen müssen. Dem wollte das höchste deut- sche Gericht nicht folgen: Der Schadenersatzan- spruch erfordert keine vorherige Fristsetzung. Nach dem Auszug aus der Mietwohnung und deren Rückgabe möchten die ehemaligen Mieter ihre Mietkaution möglichst schnell zurück erhalten. Mit der Rückgabe ist der Rückzahlungsanspruch zwar erfüllbar, aber noch nicht fällig. Das ist er erst, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelau- fen ist und dem Vermieter keine Forderungen mehr zustehen. In der Mietrechtspraxis hat sich eine Überlegungsfrist von sechs Monaten, die je nach Einzelfall auch länger oder kürzer sein kann, herausgebildet. Dieser Zeitrahmen darf aber nur ausgeschöpft werden, wenn tatsächlich noch For- derungen offen sind. Für eine mögliche Betriebs- kostennachzahlung darf der Vermieter nur den erwarteten Nachzahlungsbetrag zurückhalten. Wann ist die Rückzahlung der Mietkaution fällig? Trittschall sorgt oft für Unmut unter Nachbarn Die Stadt ist laut, überall wird gebaut – wenigstens in der eigenen Wohnung soll es ruhig sein. Das ist aber längst nicht selbstverständlich, weil ältere Häu- ser nicht in der heute üblichen Weise gegen Trittschall gedämmt sind. Die DIN 4109 schreibt vor, welche Werte maximal erreicht werden dürfen und welche Maßnahmen zur Schalldämmung bei Neubauten zu treffen sind. Bei Altbau- ten gelten die Grenzwerte der Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Ge- bäudes. Mieter in alten Häusern können eine Anpassung an heute gültige Richtlinien nicht fordern. Allerdings ist bei Sanierungen von Altbauten der Schallschutz auf Basis der zum Umbauzeitpunkt geltenden Normen maßgeb- lich. Das betonte das Oberlandesgericht Köln (OLG Köln, 02.03.2018, 18 U 166/15) nochmals in einem aktuellen Urteil: Ein Haus aus dem Jahr 1900 wurde umfangreich saniert und erfüllte anschließend die heute üblichen Schallschutzanforderungen nicht. Der Baubeschreibung für die Altbausanie- rung war nicht zu entnehmen, dass der Nutzer Abstriche beim Schallschutz hinnehmen muss. Daher kann er den heute üblichen Schallschutz einfordern.