Persch Consult NEWS / Herbst 2018

Seite 2 Ausgabe: Herbst 2018 Sonderfälle in der Immobilienbewertung Aufgeschobener Liquidationswert Vorbemerkung: ◗ Nach Rücksprache und Diskussion mit dem Kreisbauamt vom X.Y.2018 kann zusammenfassend festgestellt werden, dass die derzeitige Bebauung (gewerbliche Nutzung im Nachnutzungszyklus) nicht die nachhaltige Bebauung darstellt. ◗ Das Baufeld (10), in dem sich das Bewertungsobjekt befindet, ist als Dorfgebiet, gekennzeichnet mit einer Ausweisung (MD, II. GRZ 0,4, GFZ 0,8, Einzelhausbebauung, offene Bauweise) ◗ Durch die festgesetzten Baufelder wird das Ziel verfolgt, ein dem dörflichen Charakter angemessenes Erscheinungsbild zu erhalten und um eine verdichtete, dorfuntypische Bebauung und Nutzung in diesem Bereich auszuschließen. Besonderheiten: Der Bau- und Unterhaltungszustand ist, auf Basis einer Inaugen- scheinnahme am Besichtigungstermin als schlecht einzustufen. Es besteht ein erheblicher Sanierungs-, sowie Unterhaltungsstau und ein allgemeiner Renovierungsbedarf. Die derzeitige Nutzung (gewerbliche Nutzung im Nachnutzungszyklus) stellt nicht die nachhaltige Nutzung dar. Aufgrund der laufenden Zwangsver- steigerung und der bestehenden Mietverträge, schätzt der Sach- verständige, dass das Grundstück für einen Erwerber nur nach einer Wartefrist frei bebaubar ist. Der Sachverständige geht in seiner Wertermittlung davon aus, dass ein Erwerber, aufgrund der bestehenden Mietverträge und des laufenden Zwangsver- steigerungsverfahrens erst in rund drei Jahren „freien Zugriff“ – d.h. nach Klärung der rechtlichen Situation – auf das Bewer- tungsgrundstück hat. Während dieser Zeit stehen einem Erwer- ber grundsätzlich die zeitanteiligen Mieteinnahmen zu. Da er jedoch während dieser Zeit – bis zum „freien Zugriff“ auf das Grundstück – auf eine eigene Gestaltung, z.B. Bebauung verzich- ten muss, wird der vorläufige Bodenwert auf den Bewertungs- stichtag abgezinst. Liquidationswert: Grundsätzlich sind Bodenwerte ohne Berücksichtigung der vor- handenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. § 16 ImmoWertV); dies gilt auch für die Bodenwertermittlung bebauter Grundstücke (vgl. §§ 17 Abs. 2 und 21 Abs. 1 ImmoWertV). Weicht die tatsäch- liche Nutzung des Grundstücks hinsichtlich Art und Maß jedoch erheblich von der maßgeblichen Nutzung ab, ist dies gemäß § 16 Abs. 4 ImmoWertV zu berücksichtigen. Die Bebauung muss also ausnahmsweise im Bodenwert berücksichtigt werden, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Nr. 9.2.2 VW-RL beschreibt das Abweichen der tatsächlichen von der maßgeblichen Nutzung wie folgt: „Weicht die tatsächliche Nutzung des Grundstücks hinsichtlich Art und Maß erheblich von der maßgeblichen, d.h. der planungsrechtlich zulässigen (§ 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV) oder der lagetypischen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) Nutzung ab, ist dies im Bodenwert zu be- rücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht (§ 16 Abs. 4 ImmoWertV).“ Die erhebliche Unteraus- nutzung eines Grundstücks und die Liquidation werden als Son- derfälle der Bodenwertermittlung in Nr. 9.2.2.1 VW-RL geregelt. Kann die Unterausnutzung beseitigt werden, wird Im Regelfall der freigelegte Bodenwert ermittelt. Kann die Unterausnutzung durch eine Anpassung der Bebauung (beispielsweise durch An- bzw. Aufbauten oder Modernisierung und/oder Instandsetzung oder Umnutzung) wirtschaftlich vor- teilhaft sein, ergibt sich in der Regel kein Einfluss auf den Boden- wert. Liquidation: Kann die Unterausnutzung nicht behoben werden und sind die baulichen Anlagen nicht mehr nachhaltig wirtschaftlich nutzbar (Liquidationsobjekte), ist von einem baldigen Abbruch der aufstehenden Gebäude auszugehen, wobei die rechtliche Zulässigkeit gewährleistet sein muss. Der Bodenwert ist dann marktgerecht (§ 16 Abs. 3 ImmoWertV) um die ortsüblichen Freilegungskosten zu mindern. In folgenden Fällen wird der nutzungsabhängige Bodenwert ermittelt: ◗ Aufgeschobene Liquidation ◗ Auf Dauer keine Freilegung möglich Aufgeschobene Liquidation: Ist insbesondere aus rechtlichen oder wirtschaftlichen Gründen mit der Freilegung erst zu einem späteren Zeitpunkt zu rechnen, ist bei der Wertermittlung von dem sich unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung ergebenden Bodenwert auszugehen. Hier spricht man dann von einem nutzungsabhängigen Bodenwert. Der sich daraus ergebende Wertvorteil ist als besonderes objektspe- zifisches Grundstücksmerkmal (boG) zu berücksichtigen, sofern dies marktgerecht ist. Der Wertvorteil ergibt sich aus der abgezinsten Differenz zwischen dem maßgeblichen Bodenwert und dem nutzungsabhängigen Bodenwert. Die Freilegungskosten sind dabei über die Dauer der Unterausnutzung abzuzinsen und ebenso als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen. Umsetzung der aufgeschobenen Liquidation in der ImmoWertV und der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), (vgl. Abb. links)