Persch Consult NEWS / Herbst 2018

Seite 3 Ausgabe: Herbst 2018 Sonderfälle in der Immobilienbewertung Bewertung eines Altenteilrechts Berechnung des Barwerts eines Altenteilrechts Der Wert des Altenteilrechts umfasst mehrere Geld- oder geldwerte-Komponenten, die sich wie folgt aufteilen: ◗ 1. Wohnungsrecht bis zum Todes des Längstlebenden Altenteilers ◗ 2. Nebenleistungen, Nebenkosten ◗ 3. Naturalleistungen ◗ 4. Sonstige Leistungen/Stellung eines Pkws ◗ 5. Baraltenteil ◗ 6. Beerdigungskosten des Längstlebenden Altenteilers ◗ 7. Pflege der Grabstelle für die übliche Liegezeit Das Wohnungsrecht und den Baraltenteil kapitalisiert der Sach- verständige mit marküblichen Miet- Instandhaltungs- und Be- wirtschaftungsansätzen bzw. einem marktüblichen Zins bis zum versicherungsmathematischen Tod des Letztlebenden der ein- getragenen Lebensgemeinschaft. Die in der Bewilligungsurkunde vereinbarte Preisanpassung des Baraltenteils nähert der Sachverständige mit Hilfe der Erzeuger- preise landwirtschaftlicher Produkte auf Jahresbasis des Statis- tischen Bundesamtes an, da keine wie in der Bewilligungsurkun- de niedergeschriebenen landwirtschaftlichen Erzeugerpreise auf Monatsbasis ausgewiesen werden. Im Zeitverlauf gab es der Preisanpassungsklausel nach zwei Korrekturen nach oben um 15 Prozent und eine Korrektur nach unten um 15 Prozent. Dem entsprechend nimmt der Sachverständige einen Aufschlag von 15 Prozent auf den in der Bewilligungsurkunde vereinbarten „Grund“-Baraltenteil vor. Für die vereinbarten Verminderungen für den Baraltenteil, die sich aus den Rentenbezügen der Alten- teiler ergeben, liegen dem Sachverständigen keinerlei Informati- onen vor. Unter Berücksichtigung des Sicherheitsaspektes nimmt der Sachverständige im Rahmen der Wertermittlung für dieses Recht keine Verminderungen des Baraltenteils vor. Ebenso werden die in der Bewilligungsurkunde aufgeführten und dem Altenteilzugehörigen Nebenleistungen und Nebenkosten (Instandhaltung, Abwasser, Müllabfuhr, Naturalleistungen etc.) sachverständig mit Hilfe des Nebenkostenspiegels des Deutschen Mieterbundes und weiteren Recherchen angesetzt und über den voran genannten Zeitraum kapitalisiert. Unter Berücksichtigung des Sicherheitsaspektes geht der Sachver- ständige davon aus, dass den Altenteilern ein Pkw’s nach den Vorgaben der Bewilligungsurkunde gestellt werden muss. Die Kosten für die Stellung des Pkw’s für 3.000 km p.a. setzt der Sach- verständige analog der im §9 EstG genannten Kilometerpauscha- le von 0,30 Euro je Kilometer an. Da es sich bei den Beerdigungs- und Grabpflegekosten um eine einmalige Zahlung handelt, setzt der Sachverständige hierfür einen pauschalen, geschätzten, ab- gezinsten Zeitwert an, der beide Komponenten berücksichtigt. Hieraus ergibt sich folgender Wert für das eingetragene Recht: m² Euro/m² Jahresbetrag/Euro gesparte Mieterträge 127,47 5,30 8.107,09 Instandhaltung 127,47 11,50 1.465,91 Betriebskosten (Abwasser, Müllab- fuhr, Grundsteuer, Gebäudeversicherung) 127,47 0,89 1361,38 Wochen Preis je kg Jahresbetrag Butter 52 5,44 282,88 Tage Preis je Liter Jahresbetrag Milch 365 0,32 116,80 1/2 Rind (pauschal) 300,00 km km Pauschale Jahresbetrag Auto 3.000 0,30 900,00 Monate Euro/Monat Jahresbetrag Bargeldanteil 12 2.530,00 30.360,00 Summe 42.894,06 Summe gerundet: 42.900,00 Einmalige Zahlungen Pauschal Diskontierter Barwert Bestattung 7.000,00 5.208,66 Pro Jahr Diskontierter Wert Diskontierter Barwert für 25 Jahre in t=10 Grabpflege 250,00 4.360,57 3.244,67 8.453,33 Angesetzt: 8.500,00 Eingaben: ◗ jährliche Rentenrate R/t = 42.900,00 Euro ◗ Anzahl der Zahlungen/Jahr t = 1 ◗ jährliche Rentenrate R = 42.900,00 Euro ◗ Zahlungsweise = vorschüssig ◗ Kapitalisierungszinssatz k = 3,00 % / Jahr ◗ Dynamik(zins)satz s = 2,00 % /Jahr ◗ Sterbetafel = 2014/2016 DE insg. Angaben zum 1. Berechtigten: Geschlecht = männlich versicherungsmathematisches Alter (x) = 75 Jahre Angaben zum 2. Berechtigten: Geschlecht = weiblich versicherungsmathematisches Alter (y) = 71 Jahre Die Rentenzahlung erfolgt bis zum Tode des Letztlebenden. Berechnungsformel und Berechnungsgrößen: Leibrentenbarwertfaktor für den ersten Berechtigten mit dem Alter x (jährlich, vorschüssig) ax(t) = 10,691055 Leibrentenbarwertfaktor für den zweiten Berechtigten mit dem Alter y (jährlich, vorschüssig) ay(t) = 15,225091 Leibrentenbarwertfaktor für zwei Berechtigte im Alter x und y (jährlich, vorschüssig) axy(t) = 9,153117 Barwert der Verbindungsrente Bxy = 719.133,93 Euro pauschal, geschätzter Zeitwert der Beerdigungs- und Grabstätten-Pflegekosten Bxy = 8.500,00 Euro Gesamt Wert des Altenteils Bxy = 727.633,93 Euro