Persch Consult NEWS / Winter 2020-2021

Seite 3 Winter 2020 / 2021 Verfügt eine Stadtwohnung über einen Balkon, erzielt sie einen höheren Ver- kaufspreis als ein vergleichbares Objekt ohne Balkon. Eine Analyse zeigt je- doch, dass das in hochpreisigen Immobilienmärkten nicht zutrifft. Je höher die Immobilienpreise, desto geringer ist der Einfluss eines Balkons auf den Kauf- preis. Am geringsten ist der Einfluss in München mit plus 60 Euro pro Qua- dratmeter und in Stuttgart mit plus 30 Euro. In Berlin, Essen und Nürnberg ist das anders. Dort müssen Käufer mit einem Aufschlag von bis 200 Euro pro Quadratmeter rechnen. Neu gebaute Wohnungen verfügen heutzutage fast immer über einen Balkon. Im Bestand ist er jedoch nicht selbstverständlich – vor allem Gebäude der 50er- und 60er-Jahre wurden häufig ohne Balkone gebaut. Sofern diese nicht im Rahmen von Sanierungen nachgerüstet wurden, wirkt sich das in vielen Städten auf den Preis aus. Ein Balkon erhöht den Wohnkomfort und die Lebensqualität deutlich, hat aber bei Bestandsimmobilien auch seinen Preis. Balkon: Preisfaktor bei Eigentumswohnungen Instandhaltungskosten sind Vermietersache Renoviert ein Vermieter das Haus, muss er bei der Berechnung der Mieterhöhung wegen Modernisie- rung einen angemessenen Anteil für die Instand- haltung heraus rechnen, wenn die ersetzten Bau- teile noch funktionsfähig und die Instandhaltungs- maßnahmen noch nicht „fällig“ waren. Vermieter können nach bestimmten Modernisierungsmaß- nahmen die jährliche Miete um acht Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wä- ren, gehören aber nicht dazu, hat der Bundesge- richtshof (BGH, 17.06.2020, VIII ZR 81/19) ent- schieden. In dem konkreten Fall hatte der Vermieter rund 60 Jahre alte Wohnungstüren, eine Briefka- stenanlage und alte Fenster, die noch intakt waren, gegen neue Bauteile ersetzt. Foto: Monica Volpin, Pixabay Reform des Mietspiegelrechts Die Bedeutung von Mietspiegeln hat sich seit Ein- führung der Mietpreisbremse deutlich erhöht. In 75 von 200 Städten gilt zwar die Mietpreisbremse, aber 15 von ihnen haben gar keinen Mietspiegel. Über- dies ist die Qualität der Mietspiegel sehr unter- schiedlich. Nach einem neuen Gesetzentwurf sollen Mietspiegel rechtssicherer werden. Bei den Erhe- bungen soll zukünftig eine Auskunftspflicht beste- hen. Mieterhöhungen in Gemeinden mit qualifi- ziertem Mietspiegel sollen nur noch mit diesem oder einem Sachverständigengutachten begründet werden können. Bisher konnten Vermieter sich auch auf drei Vergleichswohnungen beziehen. Foto: Thomas B., Pixabay Immobilieneigentümer im Alter bessergestellt als Mieter Die schönen Dinge des Lebens gewinnen im Alter an Bedeutung. Wie Wünsche umgesetzt werden können, ist oft auch eine Frage des Geldes. Eine Studie unter 1.067 Mietern und Eigentümern im Rentenalter zeigt, dass rund 36 Prozent der Mieter im Alter Geldsorgen haben, während unter Immobilieneigentümern nur 13 Prozent stark auf ihr Geld achten müssen. Für Arzt- oder Pflegekosten reicht es auch bei 44 Prozent der Eigentümer nicht immer. Bei den Mietern liegt der Anteil mit 63 Prozent jedoch deutlich höher. Nach eigenen Angaben kön- nen sich 13,2 Prozent der Eigentümer alles leisten, was sie haben möchten, während nur 4,1 Prozent der Mieter dasselbe von sich sagen. 61 Prozent der Eigentümer gaben außerdem an, hin und wieder auf Kultur zu verzichten, weil das Geld nicht reicht, unter den Mietern sind es dagegen 78 Prozent. Große Preisunterschiede zwischen neu gebauten Wohnungen und Bestandsimmobilien In zehn von 14 untersuchten Großstädten müssen Käufer einer Neubauwoh- nung mit 80 Quadratmetern über 100.000 Euro mehr bezahlen als für eine Bestandswohnung gleicher Größe. Verglichen wurden Wohnungen der Bau- jahre 1945 bis 2015 und Neubauten ab 2016. In München kostet eine Bestands- wohnung 601.000 Euro, eine Neubauwohnung 779.100 Euro. Allein für diesen Neubauaufschlag bekäme man in Leipzig, Dortmund oder Essen bereits eine komplette Wohnung aus dem Bestand. In Stuttgart kostet eine neue Wohnung sogar 180.000 Euro mehr als ein Bestandsobjekt. Eine Wohnung aus dem Be- stand kostet 366.200 Euro, eine Neubauwohnung 546.200 Euro. In Hamburg und Berlin sind die Preisunterschiede geringer. Die geringsten Unterschiede zwischen Neubau und Bestand gibt es in Dortmund und Köln. Untervermietung kann erlaubt sein Die eigene Mietwohnung anderen Menschen vorü- bergehend zu überlassen kann erlaubt sein, bei- spielsweise während eines Semesters im Ausland, in den Ferien oder weil die Wohnung zu groß ge- worden ist. Aber der Vermieter muss nicht jede Un- tervermietung akzeptieren. So kann beispielsweise die durchgehende Untervermietung einer Woh- nung an häufig wechselnde Touristen eine Zweck- entfremdung darstellen. Diese berechtigt den Ver- mieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung (AG München, 27.05.2020, 473 C 20883/19). Eine Untervermie- tung liegt vor, wenn der Mieter Geld für die Über- lassung von Wohnraum bekommt. Der Mieter muss immer die Genehmigung des Vermieters ein- holen (§§ 540, 553 BGB). Eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung reicht für die Vermietung an Touristen nicht aus.