Persch Consult NEWS / Sommer 2020

Seite 3 Sommer 2020 Fristlose Kündigung wegen des Gesundheitszustands? Der Mieter kann eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB nur mit Umständen begrün- den, die in der Verantwortung des Vermieters lie- gen. Er kann beispielsweise nicht fristlos kündigen, weil er seinen Wohn- oder Geschäftssitz verlegen möchte oder weil er wegen einer Erkrankung sein Geschäft in den gemieteten Gewerberäumen nicht mehr betreiben kann. In § 537 Abs. 1 BGB heißt es: Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Per- son liegenden Grund an der Ausübung seines Ge- brauchsrechts gehindert wird. Die fristlose Kündi- gung durch den Vermieter ist möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder in einem längeren Zeitraum insgesamt mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Rück- stand ist. Im Zuge der Coronakrise beschloss der Bundestag das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie. Danach dürfen Vermie- ter das Mietverhältnis vorübergehend nicht kündi- gen, wenn die Mietschulden durch die Corona- Pandemie entstanden sind. Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Ge- meinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwa- chen und Risiken melden. Dies bezieht sich zum Beispiel auf Leitungen, Trep- penhausbeleuchtung und mögliche Gefahrenquellen in Hof und Treppenhaus. Regelmäßige Kontrollen sind erforderlich, denn der Verwalter haftet nicht für jedes Risiko. In einem aktuellen Fall stürzte der Sohn einer Wohnungseigentümerin eine Treppe herab und wurde berufsunfähig. Er verlangte Schadensersatz, weil der Verwalter diese Gefahr nicht beseitigt hatte und seine Pflicht zur Instandhal- tung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt habe. Das Gericht (AG Moers, 11.07.2019, 564 C 9/19) verneinte diesen Anspruch und stellte fest, dass die Sicherungspflicht des Verwalters Risiken des allgemei- nen Lebens nicht umfasst. Ein solches habe sich aber in dem Sturz verwirklicht. Begründung: Der Sohn kannte die Treppe seit seiner Kindheit. Die Gefahr war problemlos erkennbar. Weder der Geschädigte noch seine Mutter hatten die Treppe jemals bei einer Eigentümerversammlung beanstandet. Gefahren können überall lauern – auch im Gemeinschaftseigentum von Wohnanlagen. Für Risiken des allgemeinen Lebens ist aber nicht der Verwalter zuständig. Foto: Evita Ochel | Pixabay Verwalter haftet nicht für alles! Mietpreisbremse verschärft Die seit 2015 bestehende Mietpreisbremse wurde verlängert und verschärft. Ziel des Gesetzgebers ist es, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leis­ tungsfähiger Bevölkerungsgruppen in stark nach- gefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Das Gesetz ermöglicht den Ländern weiterhin, Woh- nungsmieten in Gebieten mit angespanntem Woh- nungsmarkt bei Neuvermietung zu begrenzen, und zwar auf maximal zehn Prozent über dem Ver- gleichsindex. Neu ist: Mieter können zu viel gezahl- te Beträge bis zu zweieinhalb Jahre zurückfordern. Die Beschwerdefrist liegt bei 30 Monaten ab Beginn des Mietverhältnisses für Verträge, die nach dem 1. April 2020 begründet wurden. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nur noch mit Genehmigung? Die Aufteilung von Mietshäusern soll nach dem Willen des Justizministeriums zukünftig nur noch mit Genehmigung möglich sein. Genehmigungen sollen nur noch unter bestimmten Voraussetzungen erteilt werden, beispielsweise wenn zwei Drittel der Mieter ihre Wohnung kaufen möchten. Genehmigt werden soll die Aufteilung auch in Erbschaftsfällen, wenn den Erben dadurch die Teilung des Eigentums ermöglicht wird. Die Regelung soll in allen Gemeinden, in denen schon heute die Mietpreisbremse gilt, angewendet werden. Foto: Steve Buissinne | Pixabay Gemeinschaftskredit für Wohnungseigentümer Umfangreiche Sanierungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen verursachen häufig so hohe Kosten, dass sie nicht über die Instandhal- tungsrücklage oder eine Sonderumlage finanziert werden können. In diesen Fällen kommt die Auf- nahme eines Kredits durch die Wohnungseigen- tümergemeinschaft infrage, die eine solche Maß- nahme mit einfacher Mehrheit beschließen kann. Die Konditionen können durch die größere Kredit- höhe und die gemeinschaftliche Haftung gegen- über einzelnen Krediten günstiger sein. Das vorhe- rige Einholen von Vergleichsangeboten ist sinnvoll. BGH-Urteil: „Fläche“ muss in der Betriebskosten­ abrechnung nicht näher erläutert werden Die jährliche Betriebskostenabrechnung in großen Anlagen kann komplex sein. In einem Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH) beanstandete ein Mieter, dass einige Kosten nach der vermieteten „Fläche“ abgerechnet und diese nicht näher erläutert wurden. In der bemängelten Abrechnung bezogen sich einige Positionen auf die Gesamtfläche der Anlage, während andere für einzelne Gebäude oder Bereiche gelten sollten. Folgende Mindestangaben muss die Be- triebskostenabrechnung enthalten: Aufstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, Berechnung des Mieteranteils, Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Der BGH entschied: Der Verteilungsmaßstab „Fläche“ ist auch dann verständlich, wenn für einzelne Positionen unterschied- liche Gesamtflächen zugrunde gelegt wurden (BGH, 29.1.2020, VIII ZR 244/18).