Persch Consult NEWS / Herbst 2018

Seite 5 Ausgabe: Herbst 2018 Übergabeprotokoll: Gut für Mieter und Vermieter Das Übergabeprotokoll für die Mietwohnung ist zwar nicht gesetzlich vor- geschrieben, aber sinnvoll, denn es beugt Konflikten über den Zustand der Wohnung vor. Der beste Zeitpunkt zum Anfertigen eines Übergabeprotokolls ist der Ein- oder der Auszug, wenn alle Möbel aus der Wohnung geräumt und anfallende Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind. Der Zustand der Woh- nung kann anlässlich einer gemeinsamen Begehung protokolliert werden. Mieter und Vermieter können aber auch ein eigenes Protokoll in Anwesenheit eines neutralen Zeugen anfertigen. Wichtig ist es, Zählerstände, Anzahl der Schlüssel sowie Mängel zu notieren und ggf. mit Fotos zu dokumentieren. Energiewende im Gebäude­ bestand kommt nicht voran Sanierungen lohnen sich nicht nur unter dem Gesichtspunkt der Energieeinsparung, sondern bieten den Bewohnern auch eine höhere Lebensqualität. Aus dem dena-Gebäudereport 2018 geht hervor, dass der Energieverbrauch von Gebäuden zwischen 2010 und 2016 stagnierte. Der positive Abwärtstrend der Jahre 2002 bis 2010, in denen der Verbrauch um 20 Prozent zurückging, scheint vorbei zu sein. Dabei soll der Gebäudebestand in Deutschland bis 2050 nahezu klimaneutral sein, damit die international vereinbarten Klimaziele erreicht werden können. Eine gezielte Förderung ist notwendig, denn Immo- bilieneigentümer investieren nur, wenn es sich lohnt. Wegen der niedrigen Energiepreise der vergangenen Jahre, stellten sich Sanierungen oft als nicht so dringend dar. Doch die Preise für Strom und Erdöl steigen jetzt wieder. Energetische Sanierungsmaßnahmen sind in Wohnungseigentümergemein- schaften deutlich zurück gegangen, berichtet auch der Dachverband Deut- scher Immobilienverwalter. Als Gründe werden die ausgelastete Bauwirtschaft, die Zurückhaltung vieler Wohnungseigentümer und die Unwägbarkeiten im Mietrecht, beispielsweise bei der Modernisierungsumlage, genannt. Anpassung der Indexmiete nur schriftlich Die Neufestsetzung des Mietzinses aufgrund einer Indexänderung ist nur schriftlich möglich, weil sie eine wesentliche Vertragsänderung darstellt. Sie unterliegt dem gesetzlichen Schriftformerfordernis, wenn der Vertrag für länger als ein Jahr geschlossen wird. Das Schriftformerfordernis muss nicht beach- tet werden, wenn die Änderung der Miete aufgrund einer automatischen Anpassung erfolgt oder das Recht eingeräumt wurde, die Miete durch eine ein- seitige Willenserklärung zu verändern. Das Schriftformerfordernis soll sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Ge- setzes in einen auf mehr als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag erkennen kann (BGH, 11.04.2018, XII ZR 43/17). Datenschutz-Grundverordnung gilt auch für private Vermieter Seit dem 25. Mai 2018 ist die Datenschutz-Grund- verordnung in Kraft. Spätestens seit diesem Tag war eine emsige Betriebsamkeit in Unternehmen, Orga- nisationen und Vereinen zu beobachten. Einige Datenschutzbeauftragte in Betrieben waren dabei übereifrig, andere eher gelassen. Die Gefahr für Betroffene geht allerdings weniger von Behörden aus, die bei Verstößen rechtliche Maßnahmen ein- leiten und ihren Spielraum für Geldbußen von bis zu 20 Millionen Euro ausnutzen können, sondern von spezialisierten Anwälten oder Vereinen, die kleinste Verstöße abmahnen, hohe Gebühren for- dern und Verdruss bereiten. Private Vermieter sollten sich unbedingt dagegen wappnen. Warum der Verwalter zustimmen muss In der Teilungserklärung vieler Wohnungseigentumsanlagen ist vorgesehen, dass der Verwalter der Veräußerung einer Wohneinheit zustimmen muss. Er soll dadurch Kenntnisse über die Zusammensetzung der Gemeinschaft erlan- gen. Die Zustimmung dient dem Schutz der anderen Eigentümer, wird streng gehandhabt und gilt auch für den Fall, dass alle Wohneinheiten einem einzi- gen neuen Eigentümer gehören. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn in der Teilungserklärung die Erstveräußerung der Wohnungseinheiten nach der Teilung des Grundstückes davon ausgenommen wurde, denn das Vorhan- densein der Verfügungsbeschränkung soll jederzeit problemlos erkennbar sein. Das wäre jedoch bei einer erneuten Veräußerung nicht möglich. Im konkreten Fall hatte ein Einzelner sämtliche Wohnungseinheiten vom teilenden Eigen- tümer erworben und ohne Zustimmung des Verwalters weiter veräußert. Weil die Zustimmungserklärung fehlte, konnte der Eigentumswechsel im Grund- buch nicht vollzogen werden (KG Berlin, 03.05.2018, 1 W 370/17). Mieter müssen gemeinsam kündigen Zwei Geschäftsleute aus Berlin hatten gemeinsam einen gewerblichen Mietvertrag über ein Restaurant und einen Kiosk abgeschlossen und vereinbart, dass eine Partei allein für beide Parteien kündigen kann. Es kam zum Streit. Das Kammergericht Berlin er- klärte diese Regelung für unwirksam. Sind mehrere Personen Mieter eines Objekts, sind sie gemeinsam durch den Mietvertrag verpflichtet und berechtigt und können auch nur gemeinsam kündigen. Das Kammergericht stellte klar, dass auch die Mieter voreinander geschützt werden müssen. Die Gefahr, dass Erklärungen zulasten und gegen den Willen des Vertretenen abgegeben werden könnten, sei zu groß (KG Berlin, 15.01.2018, 8 U 169/16).