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Wir wünschen Ihnen ein schönes Osterfest.
Ihr Nowak-Immobilienteam
Auch für das Jahr 2018 wurde die Firma NOWAK IMMOBILIEN AG nicht nur mit dem Best Property Agents, sondern auch mit dem FOCUS-SPEZIAL als einer der 1000 TOP-Immobilienmakler in Deutschland ausgezeichnet.
BELLEVUE zeichnet weltweit ca. 400 Maklerunternehmen aus, FOCUS dagegen 1000 Firmen, aber nur in Deutschland. Die Bewerbungskriterien bei beiden Auszeichnungen sind hoch für die Aufnahme in den Kreis der Besten mit Seriosität, große Marktkenntnis, Erfahrung. Beide Siegel gelten auch nur für ein Jahr, das heißt, die Unternehmen müssen sich stets auch im kommenden Jahr erneut beweisen, um die Auszeichnung behalten zu dürfen. „Das FOCUS-SPEZIAL Immobilien“ informiert Käufer und Mieter umfassend über die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise von Wohnimmobilien in Deutschland und nennt erstmals auch gleich den richtigen Ansprechpartner vor Ort. „BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS“ steht für professionelle Arbeit beim Kauf einer Immobilie, die für den Kunden eine einmalige und kostspielige Sache in seinem Leben ist. Eine Fehlentscheidung wäre oft existenzgefährdend. Daher ergeben sich zahlreiche Fragen, die nur Immobilienexperten beantworten können. Diese umfassend zu beantworten, mit Rat und Tat zur Seite zu stehen und das Geschäft zur Zufriedenheit aller Beteiligten abzuwickeln, das muss ein Best Property Agent im Sinne dieses Qualitätssiegels leisten. Chef Armin Nowak dazu: „Qualität ist unser Credo. Nur durch kompetente Leistung kann man sich in der heutigen Zeit am Markt behaupten.“ Einen großen Dank richtet er auch an die Mitarbeiterinnen Ursula Hölzl und Christine Ziegler, denn ohne das gemeinsame zielgerichtete Auftreten zu Gunsten der der Kunden wäre diese Qualität nicht möglich. Immobilien Marktbericht Frühjahr 2018 für Südostoberbayern
Der Immobilienboom setzt sich trotz der drohenden Blase fort, allerdings nicht mehr in den großen Preissprüngen, wie bisher. Solange die Immobilienblase im Berchtesgadener Land nicht platzt, ist aber alles noch im grünen Bereich. Aus heutiger Sicht ist es auch möglich, das sich der Markt auf hohem Niveau beruhigt, so der Immobilienexperte Armin Nowak IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden. Wer jetzt seine Anschlussfinanzierung noch nicht in trockenen Tüchern hat, sollte sich beeilen. Noch nie in der Firmengeschichte der Nowak Immobilien AG stiegen die Preise so stark an, wie heute, es werden nahezu „Mondpreise“ verlangt und auch bezahlt. Erstmals werden für gebrauchte Eigentumswohnungen je Quadratmeter bis zu € 3.600,00 verlangt und auch bezahlt. Auch gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser sind unter € 550,000,00 nicht mehr zu bekommen. Es gibt nur vereinzelt Kaufangebote. Die Kaufinteressenten sind zahlreicher, als die zum Verkauf stehenden Immobilienangebote. Einfamilienhäuser und große Eigentumswohnungen werden gesucht. Nach wie vor treibt die Angst der Geldentwertung viele Investoren in die Immobilienanlage, egal wie hoch die Preise sind. Mittlerweile sieht Immobilienexperte Armin Nowak, dass nicht nur Deutschland, sondern auch große Städte in Oberbayern, wie z. B. Rosenheim und die Metropole mit der Landeshauptstadt München diesen Hype auch mit der enormen Zuwanderung befeuern. Dort ist die Lage bereits explosiv, weil die Preise im Vorjahr zweistellig zugelegt und die Leerstände ein Rekordtief erreicht haben. Käufer müssen nun für eine Wohnimmobilie rund 85 Prozent mehr hinblättern als vor zehn Jahren. Wo Wohnraum knapp ist, treiben Investoren zusätzlich die Mieten in die Höhe, um überhaupt noch positive Renditen erwirtschaften zu können.
Bereits jetzt seien Immobilien in manchen deutschen Metropolregionen extrem überbewertet, wodurch hohes Rückschlagpotenzial möglich ist, da dort die geforderten Kaufpreise häufig in keinem Verhältnis zu den zu erzielenden Mieten mehr stehen. "Wenn die Zinsen wieder steigen, könnten viele Finanzierungsmodelle ins Wanken geraten.", so der Immobilienexperte Armin Nowak Dies kann bei stark fremdfinanzierten Immobilien zum Zusammenbruch führen, da die Annuitäten nicht mehr bedient werden können. Wer jetzt noch zu Höchstpreise einsteigt und dazu eine teure Finanzierung abschließt, darf nicht darauf setzen, dass er in zehn Jahren mit Gewinn verkaufen darf. Die Mieten im Landkreis sind gestiegen, es herrscht eine höhere Nachfrage im Berchtesgadener Land. Im angrenzenden Salzburg besteht, nach wie vor, bereits Wohnungsnot. Betriebskostenabrechnung jetzt schon vorbereiten!
Vermieter sind verpflichtet regelmäßig – einmal im Jahr – eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Zwar bleibt nach dem Ende der Abrechnungsperiode ein Jahr Zeit, die Abrechnung zu erstellen, doch sollte diese Frist nicht ausgenutzt werden. Denn wenn der Mieter berechtigte Einwände hat, kann der Vermieter die Abrechnung korrigieren – allerdings nur innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist. Wird die Abrechnung erst kurz vor Fristablauf erstellt, bleibt meistens keine Zeit zur Korrektur. Ist die Abrechnungsfrist erst einmal abgelaufen, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr, eventuelle Nachzahlungen vom Mieter zu erhalten. Darauf weist Armin Nowak, Vorsitzender vom Haus- und Grundbesitzverein Berchtesgaden und Umgebung, hin. Die Schriftlich abgefassten Abrechnungen müssen übersichtlich sein, das heißt, aus der geordneten Zusammenstellung muss klar hervorgehen, welche Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, welche Verteilungsschlüssel eingesetzt werden, die Verteilungsschlüssel müssen erläutert werden. Die Abrechnung muss die Gesamtkosten enthalten und den Anteil des Mieters an den jeweiligen Kosten. Der Mieter muss erkennen, wie sein Anteil aus den Gesamtkosten errechnet wird. Die Vorauszahlungen des Mieters müssen ausgewiesen und abgezogen werden. Mitglieder von Haus & Grund erhalten Abrechnungsformulare in ihren Ortsvereinen. Belege müssen nicht mitgeschickt werden, allerdings haben Mieter ein Einsichtsrecht. Umbau der Eigentumsanlage: Bei baulichen Veränderungen müssen alle zustimmen
Um- und Ausbauten, Erweiterungen oder Modernisieren stehen besonders bei älteren Häusern oft auf der Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Dabei kann es sich um den Ausbau oder die Aufstockung des Dachgeschosses handeln, die Sanierung der Fassade oder die Herstellung eines Gemeinschaftsraumes. Ob die Zustimmung zu baulichen Veränderungen erforderlich ist oder nicht, hängt davon ab, ob einzelnen, mehreren oder allen Eigentümern durch die Maßnahme ein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Grundsätzlich gilt: Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG). Die Zustimmung zu diesen Maßnahmen ist nicht erforderlich (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG), wenn die Rechte eines Wohnungseigentümers keine Beeinträchtigung erfahren. Wird beispielsweise das Erscheinungsbild eines Mehrfamilienhauses durch eine Baumaßnahme negativ beeinträchtigt, müssen alle Eigentümer zustimmen. Im einem konkreten Fall (AG Schöneberg, 01.12.2016, 772 C 91/15) wollte ein Eigentümer ein bestehendes Dachgaubenfenster durch ein dreiflügeliges Fensterelement umgestalten. In der Eigentümerversammlung sprach sich eine Mehrheit der Wohnungseigentümer für die Baumaßnahme aus. Die Gemeinschaft war sich aber auch darüber einig, dass die Umgestaltung den optischen Gesamteindruck negativ beeinflusst. Damit widersprach der Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und war ungültig. Eine optische Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes eines Mehrfamilienhauses betrifft in der Regel – gerade wenn es sich dabei um Änderungen an der Außenfassade handelt – alle Eigentümer gleichermaßen. Deshalb müssen sich auch alle Eigentümer mit ihr einverstanden erklären. BGH-Urteil: Hauseigentümer ist für den Brand verantwortlich, den ein Handwerker verursacht hat
Das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofes hat viele Immobilieneigentümer verunsichert (BHG, 09.02.2018, Az. V ZR 311/16), denn in ähnlich gelagerten Fällen besteht für Betroffene jetzt ein hohes Risiko. Was war geschehen? Ein Dachdecker führte am Flachdach Reparaturarbeiten durch und verursachte bei Heißklebearbeiten schuldhaft die Entstehung eines Glutnestes unter den aufgeschweißten Bahnen. Am Abend bemerkten die Eheleute Flammen in dem Bereich, in dem der Dachdecker gearbeitet hatte. Der alarmierten Feuerwehr gelang es nicht, das Haus zu retten. Es brannte vollständig nieder. Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das direkt angebaute Haus der Nachbarin erheblich beschädigt. Die Versicherung der Nachbarin erstattete ihr den Schaden in Höhe von fast 98.000 Euro, konnte sich den Betrag aber nicht von dem Dachdecker zurückholen, weil dieser insolvent war. Sie hielt sich deshalb an die Eigentümer des Hauses, von dem der Brand ausgegangenen war. Das Gericht entschied: Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, ist gegenüber dem Nachbarn verantwortlich, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück dabei beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts. Die Eigentümer sind zu einem verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB i.V.m. § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG) verpflichtet. Das Gericht hat die sogenannte Störereigenschaft allein damit begründet, dass die Eigentümer die Arbeiten veranlasst hatten und Nutzen daraus ziehen wollten. Wie schützen sich Hauseigentümer vor den Folgen des Urteils? Immobilieneigentümer, die eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben, sind fein raus, denn diese tritt für Schäden ein, die andere haben. Wer sein Immobilieneigentum gewerblich nutzt, braucht zusätzlich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Wer sich nicht auf diese Weise abgesichert hat, sollte unbedingt vor der Beauftragung größerer Arbeiten prüfen, ob der Handwerker über eine Betriebshaftpflichtversicherung verfügt und seine Beiträge bezahlt hat. Stehen größere Baumaßnahmen an, empfiehlt sich der Abschluss einer Bauleistungsversicherung, die auch solche Schäden reguliert, die dem Auftraggeber selbst durch Bauarbeiten entstehen. Wenn Sie diesen Newsletter nicht mehr erhalten möchten, schicken Sie ihn bitte zurück an: info@nowak-ag.de NOWAK IMMOBILIEN AG
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