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Ausgabe: Frühjahr2018
Gewerbemietrecht: Sittenwidriger Mietvertrag
Mieter mit Verbrauchereigenschaft haben vor Gericht eine andere Stellung als
gewerbliche Mieter. Letztere gelten als geschäftsgewandte Kaufleute und befin-
den sich nicht grundsätzlich in einer wirtschaftlich schwächeren, rechtsunkun-
digeren Lage als der Vertragspartner. In einem Streit vor dem Landgericht
Regensburg warf ein Mieter seinem Vermieter die Sittenwidrigkeit eines Ge-
schäftes vor. Er wollte damit die Nichtigkeit eines Mietvertrages erreichen, in
dem ein Mietzins vereinbart war, der um 125 Prozent über dem marktüblichen
Wert lag. Bei gewerblichen Pacht- und Mietverträgen führt ein grobes Missver-
hältnis von Leistung und Gegenleistung aber nicht automatisch dazu, eine
verwerfliche Gesinnung und damit ein sittenwidriges Geschäft zu vermuten,
entschied das Gericht (LG Regensburg, 24.05.2017, Az. 1 HK O 1790/16).
Wo wir wohnen wollen
Auf die Frage, wo Sie am liebsten wohnen würden, antworten 45 Prozent aller
Befragten, dass sie eine Landgemeinde bevorzugen, 33 Prozent würden am liebsten
in einer Mittel- oder Kleinstadt und 21 Prozent in einer Großstadt leben.
In Deutschland ist – wie fast überall auf der Welt – seit rund 15 Jahren ein
starker Trend zum Wohnen in der Stadt zu beobachten. Die hohen Wohnkos
ten in den deutschen Metropolen haben jedoch dazu geführt, dass sich viele
Wohnungssuchende vermehrt in Stadtrandgebieten oder auf dem Land nach
einer neuen Bleibe umsehen. Auch in diesen Gebieten entscheidet die Infra-
struktur darüber, welchen Wohnorten der Vorzug gegeben wird. Dabei zählen
besonders die Anbindung an die nächsten Versorgungszentren sowie die Nähe
zu Läden, Ärzten und Schulen. Mit Ausnahme der 18- bis 29-Jährigen zieht es
die meisten Deutschen in eine Landgemeinde. Von den 30- bis 44-Jährigen
und den 45- bis 59-Jährigen wollen über 50 Prozent am liebsten in einer Land-
gemeinde wohnen, während es in diesen beiden Altersgruppen nur 18 bzw. 12
Prozent in die Großstadt zieht.
Zutrittsrecht verloren
Zieht ein Ehepartner nach der Trennung aus dem
gemeinsamen Haus aus, das in hälftigem Mitei-
gentum steht, so geht sein unbeschränktes Zutritts-
recht verloren. Er darf das Haus nur betreten, wenn
dafür ein besonderer Grund vorliegt. In einem kon-
kreten Fall stellte das Oberlandesgericht Bremen
(OLG Bremen, 22.08.2017, Az. 5 WF 62/17) fest,
dass es durch die Trennung zu einer Neuregelung
der Nutzung gekommen war. Der Wunsch nach
Besichtigung durch einen Makler mit dem Ziel des
freihändigen Verkaufs ist kein besonderer Grund,
entschied das Gericht, insbesondere, wenn der Part-
ner den Verkauf ablehnt und die Teilungsversteige-
rung anstrebt. In Trennung lebende Paare sollten
sich möglichst früh Gedanken über die Teilung oder
den Verkauf der gemeinsamen Immobilie machen,
um eine einvernehmliche Lösung zu erzielen.
Mieter müssen rechnen können
In einem Mietvertrag war eine Indexmiete verein-
bart. Nach sieben Jahren sprach der Vermieter eine
Mieterhöhung aus und begründete diese mit dem
gestiegenen Verbraucherpreisindex. Der war seit
Vertragsschluss von 94,2 auf 106,1 Punkte gestie-
gen. Die bisherige Miete sollte abgerundet um 85
Euro auf 775 Euro steigen. Der Mieter zahlte die
Erhöhungsbeträge nicht, weil er die Mieterhöhung
für unzureichend begründet hielt. Als er ein gutes
Jahr später auszog, verrechnete der Vermieter die
ausstehenden Beträge mit der Kaution. Der Mieter
klagte auf Auszahlung der Kaution bis zum Bun-
desgerichtshof. Dieser entschied: Dem Mieter hät-
ten alle notwendigen Angaben zur Nachprüfung
zur Verfügung gestanden. Der Vermieter müsse ihm
einfache Rechenschritte nicht vorrechnen.
Die umstrittene Mietpreisbremse wird jetzt zu
einem Fall für das Bundesverfassungsgericht. Be-
reits im Herbst 2017 hatte das Berliner Landgericht
Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes
angemeldet. Inzwischen gibt es einen neuen Fall
(Az. 67 S 218/17), den die Kammer von den Karls-
ruher Richtern überprüfen lassen will. Das Land-
gericht argumentiert, dass die Mietpreisbremse zu
einer Ungleichbehandlung von Vermietern führt,
was nicht mit dem Gleichbehandlungsgebot der
Verfassung vereinbar ist. Zusätzlich führt das Ge-
richt auch das Bestimmtheitsgebot des Grundge-
setzes an. Die Anwendung der Mietpreisbremse sei
nicht allein von einem angespannten Wohnungs-
markt bestimmt, sondern auch von der politischen
Willensbildung des jeweiligen Bundeslandes.
Mietpreisbremse: Ein Fall für das
Verfassungsgericht
Dachausbau: Gemeinschaftseigentum bleibt
Gemeinschaftseigentum
Wer als Miteigentümer an einem Gebäudeteil umfangreiche Umbaumaßnah-
men auf eigene Kosten ausführen lässt, erlangt dadurch keine besonderen
Rechte. Ist ein Dachboden als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen, so bleibt
diese Zuordnung auch nach einem Umbau erhalten. Im konkreten Fall hatte
ein Wohnungseigentümer den Spitzboden über seinem Sondereigentum zu
einem Vollgeschoss ausgebaut. Anschließend konnte er die Miteigentümer in
der Eigentümerversammlung nicht dazu bewegen, ihm das Gemeinschafts-
eigentum als Sondereigentum zu überschreiben. Es blieb bei der ursprünglichen
Zuordnung. Die Neuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum kann
nur durch eine Änderung der Teilungserklärung erreicht werden. Der Eigentü-
mer kann jedoch einen Anspruch auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts
haben, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (08.03.2016, Az. 6 U 23/15).
Bauwillige sollten unbedingt rechtzeitig eine Klärung herbeiführen.