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Ausgabe: Frühjahr 2017
Eigenbedarf: Kündigung durch
Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarf wiegt das Interesse eines
Mieters nicht schwerer als das eines Vermieters oder seiner Angehörigen.
Umwandlung von Teil- in
Wohnungseigentum
Wohnungssuche: Darauf legen die Deutschen
besonderen Wert
Hell soll die neue Wohnung sein, und viele Fenster soll sie haben, das steht für
89 Prozent der Wohnungssuchenden fest. Wichtig ist vielen auch frische Luft:
Ein Balkon, eine Terrasse oder ein Garten ist nach einer aktuellen Studie von
immowelt.defür 88 Prozent besonders wichtig. Eine Dusche gehört für 85 Pro-
zent zwingend zur Ausstattung dazu, eine Badewanne ist dagegen nur für 57
Prozent unverzichtbar. 74 Prozent der Befragten achten darauf, ob ein Keller
oder Dachboden vorhanden ist. Weniger Wert legen die Deutschen auf Stuck
und eine Jugendstilfassade. Dass es sich bei der neuen Wohnung um einen
Altbau handeln sollte, ist nur für elf Prozent ein Muss. Auch eine Fußboden-
heizung und ein Aufzug stehen auf der Prioritätenliste weiter hinten.
Vermietung: Einbauküche nicht sofort abziehbar
Die Aufwendungen für eine Einbauküche in einer vermieteten Wohnung kön-
nen nicht sofort als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Der
Bundesfinanzhof (BFH, 03.08.2016, IX R 14/15) hat entschieden, dass die Kos-
ten über zehn Jahre abgeschrieben werden müssen. Der klagende Vermieter
hatte in mehreren Wohnungen die Einbauküchen entfernt und durch neue
ersetzt. Das Finanzamt ließ aber lediglich die Kosten für den Einbau von Herd
und Spüle gelten sowie für solche Elektrogeräte, deren Gesamtkosten den
Betrag für geringwertige Wirtschaftsgüter von 410 Euro nicht überstiegen. Die
Aufwendungen für die Einbaumöbel verteilte das Finanzamt auf die voraus-
sichtliche Nutzungsdauer von zehn Jahren. Der BFH geht davon aus, dass
Spüle und Kochherd keine unselbstständigen Gebäudebestandteile mehr sind
und begründet dies mit der geänderten Praxis.
Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf durch eine Gesell-
schaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich gleichzusetzen mit der durch Mit-
eigentümer- oder Erbengemeinschaften. Das Gericht musste abwägen zwi-
schen dem Schutzbedürfnis eines Mieters vor dem Verdrängungsrisiko und
dem Recht eines Eigentümers, sein Eigentum für sich selbst oder nahe Angehö-
rige zu nutzen. Im konkreten Fall gründete eine Gruppe aus vier Personen
1991 eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und kaufte ein Mehrfamilienhaus
im begehrten Münchner Stadtteil Lehel. Die Sanierung und Aufteilung des
Hauses begann im Jahr 1994, einige Wohnungen sind inzwischen verkauft. In
dem Haus liegt auch die letzte noch nicht sanierte Wohnung, deren Mietern
im September 2013 wegen Eigenbedarfs der Tochter eines der Gesellschafter
gekündigt wurde. Die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich und unwirksam,
argumentierten die Mieter. Der Bundesgerichtshof entschied jedoch zu guns-
ten des Vermieters (BGH, 14.12.2016, VIII ZR 232/15).
BGH-Urteil: Fahrstuhl abgelehnt
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein
einzelner Wohnungseigentümer in dem gemein-
schaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann
einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen
darf, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre
Zustimmung dazu erteilen. Dies gilt auch dann,
wenn der bauwillige Wohnungseigentümer auf-
grund einer Gehbehinderung auf den Aufzug
angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen.
Die übrigen Wohnungseigentümer können aller-
dings verpflichtet sein, den Einbau eines Treppen-
lifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden. Auf die
Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft
selbst einen Aufzug einbauen kann, wenn die Woh-
nungseigentümer dies mit qualifizierter Mehrheit
beschlossen haben, gibt das Urteil keine Auskunft
(BGH, 13.01.2017, V ZR 96/16).
Große Unterschiede in der
Wohnsituation
Nach Angaben des Statistischen Bundesamts leben
Menschen mit Migrationshintergrund wesentlich
seltener in Wohneigentum (34,5 Prozent) als Men-
schen ohne Migrationshintergrund (54,8 Prozent).
Menschen mit Migrationshintergrund leben mit
einem Anteil von sechs Prozent doppelt so oft in
Wohngebäuden mit mehr als 12 Wohnungen
(ohne Migrationshintergrund: drei Prozent). Sie ha-
ben mit 32,8 Quadratmeter weniger Wohnfläche
je Person zur Verfügung (ohne Migrationshinter-
grund: 47,7 Quadratmeter) und wohnen in Haus-
halten, die mit 7,26 Euro eine höhere Bruttokalt-
miete pro Quadratmeter bezahlten (ohne Migrati-
onshintergrund: 6,69 Euro).
Soll Teileigentum in Wohnungseigentum bzw.
Wohn- in Teileigentum umgewandelt werden, müs-
sen in jedem Fall alle Wohnungseigentümer zu-
stimmen. Das gilt auch dann, wenn in der Gemein-
schaftsordnung steht, dass für die Teileigentums-
einheiten jede Art und Form der Nutzung zulässig
ist, soweit diese behördlich genehmigt ist. Eine
derartige Klausel erlaubt lediglich eine Änderung
des tatsächlichen Gebrauchs und bestimmt das
zulässige Maß der tatsächlichen Nutzung. Sie hat
jedoch nicht zur Folge, dass die Eigentümer einer
Umwandlung nicht mehr zustimmen müssen
(OLG München, 11.11.2016, 34 Wx 264/16).